三年前40萬美元買入的房子，如今掛牌38.5萬無人問津，業主焦急地等待脫手，不是為賺錢，而是為逃離即將沒頂的房貸深淵。一個令人不安的趨勢越來越明顯——疫情高峰期間在熱門市場購房的業主，正面臨房貸餘額超過房產價值的「負資產」困境。
統計數據顯示，今年四月全美處於負資產狀態的業主已突破50萬戶，創下五年來同期的最高紀錄。這些被房價浪潮拋棄的購房者，主要集中在德州奧斯丁、佛州珊瑚角等曾因居家辦公熱潮而房價飆升的城市——這些地區在狂熱過後，房價已從高點下跌近20%。
疫情時期的美國房產市曾經上演過一場史無前例的價格狂歡。低利率、高儲蓄與對居住空間的渴望，將原本需要十年積累的房價漲幅，壓縮在短短五年內兌現。尤其在「陽光地帶」的一些城市，不用上班、遠距離工作者們的湧入，使奧斯丁等地的房價如火箭般躥升。
美聯儲於2022年啟動加息周期，這把虛火迅速熄滅。建築熱潮帶來的供應增加，使市場迅速轉向買方主導。亞特蘭大的一位地產經紀說：「賠錢賣房的人越來越多，因為大家害怕房子繼續貶值。」
負資產如同無形鎖鏈，將業主禁錮在自己的房產中。賣房所得不足以償還貸款，再融資渠道關閉，即使市場利率下降，也與他們無關。
這場危機與2008年有著本質區別，嚴格的貸款標準確保多數借款人具有還款能力，疫情期間購房者普遍支付了可觀首付，形成重要的淨值緩衝。真正的風險集中在特定群體和區域。使用聯邦住房管理局（FHA）和退伍軍人事務部（VA）低首付貸款的購房者，因為初始淨值薄弱，在房價小幅下跌時首當其衝。
這些貸款使用者多為經濟條件有限的首次購房者，如今正承受著不成比例的壓力：過去12個月，幾乎全部新增房貸逾期都來自FHA/VA貸款，佔負資產房貸總量的近四分之三。
地理分佈同樣失衡。除奧斯丁和珊瑚角外，德克薩斯州聖安東尼奧、路易斯安那州新奧爾良成為負資產重災區。這些區域的地產市場曾因人口流入被過度炒作，如今成為風險的集中暴露點。
局部市場陷入負資產困境，全美房市則呈現分化態勢。業主總體上仍持有數十萬億美元房產淨值，整體房價仍處高位。今年下半年，美聯儲利率政策、就業市場、GDP增長、消費者信心和抵押信貸可用性這五大因素將決定市場走向。
儘管美聯儲可能溫和降息，但抵押貸款利率預計將維持在6.4%-6.6%高位，對購房負擔的緩解有限。
同時，經濟放緩跡象明顯——高盛已將2025年GDP增長預測從2.4%下調至1.7%。消費者信心指數三個月內暴跌19個點，接近預示經濟衰退的警戒線。這種普遍存在的焦慮情緒，將進一步抑制購房意願。
當前最緊迫的任務，是防止局部問題演變為系統性風險。與2008年不同，本次危機源於外部衝擊而非信貸質量惡化。只要就業市場保持穩定，多數業主仍有能力守住陣地。
目前的困境暴露了美國住房政策的結構性缺陷——市場熱度高時，低收入群體往往被鼓勵入場；而當潮水退去，他們卻成為最先擱淺的那部分。全美房價可能進一步下跌，更多家庭或將面臨困境。這些負資產如同散佈在美國房地產海洋中的暗礁，雖未形成海嘯，卻足以摧毀部分家庭的財務之舟。
