今年庫克郡第二期的房產稅經過數月的等待和延誤，房產稅帳單終於在11月14日寄出，截止日期為12月15日，對於庫克郡所有屋主與業主而言，傳統上是每年8月1日是繳納第二期房產稅時候，但今年延續到11月14日才收到稅單；據悉是因為庫克郡房產稅第二期延誤，主因是庫克郡房產稅繫統的數據庫整合與更新出現了嚴重延誤，導致庫克郡政府無法出具稅單。
今年收到賬單的業主，無不被高漲的離譜的房產稅搞得火冒三丈，特別是芝加哥南區與西南區的屋主表示，他們的房產稅漲了100%。此也引發不少業主計劃要搬離芝加哥的念頭。
房產稅節節高升，也掀起了一場政治的鬥爭以及互相指責和投機取巧的局面層出不窮。
據庫克縣財務長瑪利亞帕帕斯辦公室指出，今年的房產稅的帳單顯示，芝加哥房主的房產稅中位數比去年上漲了16.7%，而環區商業房地產的稅單總額則下降了1.29億美元。短短幾天內，關於誰該為不斷上漲的稅負負責的爭論愈演愈烈，並與芝加哥和庫克郡日益加深的意識形態分歧交織在一起。而這一切發生的時間點尤其敏感，正值芝加哥預算季延期之際，同時幾場關鍵的明年3月民主黨初選也正在如火如荼地進行。
為了轉移芝加哥市民對市政廳的憤怒，芝加哥市長布蘭登·約翰遜及其市議會的盟友將矛頭指向所謂的“人頭稅”，在不提高房產稅的前提下，作為彌補明年財政赤字的替代方案。但此方案在早前已經被多數的市議員否決了。
與此同時，幾位市議員也將矛頭指向庫克縣評估員弗里茨·凱吉（Cook County Assessor Fritz Kaegi），聲稱他的辦公室去年制定了新的評估標準。但凱吉經常成為眾矢之的，他將在2026年面臨連任選舉。他反駁說，是縣評估委員會大幅削減了市中心的房產價值。
此外，市長約翰遜一直提議的“人頭稅“得到最大支持者芝加哥教師工會（CTU）的肯定。CTU表示億萬富翁在市中心建造摩天大樓時繳納的稅款更少，而稅收增加卻衝擊著我們的社區。
另方面，芝加哥勞工聯合會（Chicago Federation of Labor）主席鮑勃·雷特（Bob Reiter）代表當地工會發出了與芝加哥教師工會（CTU）截然相反的信息：該工會敦促市議員不要斷然否決房產稅上調提案。
商業樓宇業主聲稱，房產估值下降反映的是市中心市場低迷的現狀，迄今市中心的商業樓的市場仍在努力應對疫情期間的空置率上升和租金下跌，而非政治偏袒。他們認為，在現有困境之上如果芝加哥市府再加一項新的人頭稅，只會讓城市的復甦雪上加霜。
市議員第42選區眾議員布倫丹·賴利(Brendan Reilly)將在三月份的民主黨初選中挑戰庫克郡郡長托尼·普瑞雯克 (Toni Preckwinkle)。賴利區長表示，這些帳單導致房主們必須承擔巨額的託管帳戶支出。普瑞雯克則表示庫克郡自1996年以來就沒有提高過基礎房產稅。但庫克郡的業主也難以明了為何每一年的房產稅都似雨後春筍節節高升？
有識之士做出總結，這場政治上的拉鋸戰掩蓋了一個更平凡的事實：今年的稅收暴漲並非出自一人之手。相反，這些帳單反映了一系列決策的匯合：有些是技術性的，有些是政治性的，有些則是結構性的。
稅收：對於任何房主來說，關於稅收最重要的事實也是最簡單的：稅收上漲，帳單也會上漲。根據財務主管的分析，到2024年，芝加哥市內各級政府的稅收總額增加了5.286億美元，達到88.7億美元。芝加哥公立學校的支出佔芝加哥居民帳單的最大部分。今年早些時候，芝加哥公立學校系統（CPS）將稅收提高了4.5%，總額接近40億美元。今年夏天，芝加哥教育委員會一致批準了這項增稅，其中包括與教師工會結盟的成員。由於州政府制定的《房產稅延期限制法》（PTELL），CPS的房產稅增幅受到限制。但根據芝加哥大學和公民聯盟最近的一項分析，一些法律漏洞使得該學區能夠籌集超出限制的資金。就CPS而言，這包括一項用於支付芝加哥教師退休金的特別房產稅，以及其他用於支付借款利息、基礎建設項目和工傷賠償的特別稅。分析發現，上個課稅年度，「未設上限」的稅額總計接近7億美元。
地方政府部門設定房產稅徵收項目以支付營運費用。評估結果有助於確定每位房主應繳納的稅款總額。儘管芝加哥市議員多年來都沒有投票提高基礎房產稅，但該市的稅收總額仍年增10.4%，達到17.7億美元。其他一些較小的政府稅收也有所增加，包括芝加哥城市學院、水資源回收區和芝加哥公園區的稅收。
通常，社區房產價值增長快，其繳納的稅款會比前一年高，例如芝加哥南區的鶯歌林社區，房產估值大幅上漲，相較之下，芝加哥市中心的辦公大樓因為空缺率高和飯店價值暴跌，稅額也隨之下降。這意味著其他房主必須承擔更大比例的房產稅。根據帕帕斯辦公室的數據，芝加哥房屋的評估價值中位數從2023年的21萬美元上漲到去年的25.05萬美元，導致稅單中位數增加了638美元。
庫克郡屋主取得帳單減免的途徑只有兩種：上訴或證明評估員委員會的錯誤。此外，自住屋主豁免（Homeowner Exemption）、長者或殘障者豁免、低收入地稅凍結等都可以獲得應得的免稅資格。
總而言之，庫克郡房產稅高漲的核心因素，其中最結構性的因素為學區預算持續增長，庫克郡房產稅中，60%–70% 用於公立學校。涵蓋了教師薪資與福利上漲，學校養老金（退休金）負擔沈重，特教與英語學習生（ELL）服務成本增加，建校、維修與安全需求上昇
養老金缺口巨大，芝加哥與伊利諾伊州長期存在嚴重的公共退休金赤字。
為了補養老金，地方政府必須提高稅收來補洞。
最後是房屋評估值增加，芝加哥房地產市場雖有波動，但許多地區多年來房價上漲，即便稅率不變，房稅金額仍會上昇。地方政府與縣政府支出不斷擴張，例如衛生與醫院體系資金需求巨大，社會服務支出擴張，基礎設施維護費用不斷上昇等，這些都以房產稅作為主要財政來源。本報芝加哥訊
庫克郡的第二期房產稅單，市中心的建築物稅率反而下降。 梁敏育攝
庫克郡房產稅年年高漲，導致無法負擔重稅的市民選擇搬離芝加哥。 梁敏育攝
