市建局與政府正檢討「同區七年樓齡」補償機制，引起社會熱議。當中不乏尖銳評論，甚至有人以「發窮惡」、「鋤價」等字眼形容。不同意見有助監察公營機構，但若只聚焦於情緒化字眼，忽略了制度運作的本質與舊區居民的實際處境，恐怕難以推動城市更新向前。
舊樓價值下滑 居民焦慮上升
樓市在過去幾年進入調整期，舊樓業主的焦慮感明顯增加。加上明年3月起實施的「簡樸房」規管制度，令部分投資者撤離劏房市場，收租吸引力大減。對自住買家而言，如今有更多新樓可選；結果是，舊樓價值繼續下滑，維修問題卻與日俱增，殘破舊樓自然愈來愈貶值。
筆者早年一位朋友B成功上樓買入新居屋，我與幾位朋友幫他從土瓜灣的舊唐樓搬屋。當時親眼見到舊樓環境：電線外露、滲水嚴重、樓梯鏽蝕、公共設施殘破。那刻我才真正體會到，對這些住戶而言，早日重建比多幾十萬補償更重要。他們要的不只是錢，而是安全。
正因如此，不少居民多年來爭取加快重建步伐。立法會議員洪雯早前在Facebook便引述「十三街」居民指，他們願意接受同區十年甚至十五年樓齡的補償，以換取早日重建，離開愈來愈惡劣的居住環境。這句說話，其實比任何統計數字都更能反映舊區居民的心聲。
理解憂慮 也要看制度全貌
社會上有聲音擔心，一旦修改補償機制，會削弱小業主的私有產權保障。這種擔憂可以理解，但要放回制度全貌去看。市建局的收購價由七間獨立測量師行評估，業主如有異議，可委聘自己的測量師上訴。強制收地程序亦須經行政會議審批，並非「說收就收」。制度雖未必完美，但監察機制與制衡原則早已內置其中。
事實上，現行的估價機制早已盡量做到公開與公正。市建局會委聘七間獨立測量師行進行估值，評估收購價時以市價為基礎，再加上搬遷津貼、印花稅津貼、利得稅津貼及早簽約獎金等多項補償。換言之，無論最終估值略高或略低，小業主實際收到的補償金額都一定高於現時市價。 因此，所謂「鋤價」一說並不準確，討論焦點更應放在如何加快程序、改善溝通，而非誤解估價本身的原意。
事實上，近期法庭的案例亦顯示，制度本身並非傾斜於發展商。最近兩個月內，便有兩宗強拍申請遭法庭駁回，分別為鴨脷洲新明大樓及跑馬地愉華大廈。法院的理據是申請人有否以合理價錢收購餘下業權，以及舊樓仍否有使用價值毋須重建，以保障小業主利益。這些例子足證本港法治框架仍有相當力度，保障各方權益。
至於部分人質疑「假設單位」評估方式有操控空間，其實這套方法的本意，是為了確保估值標準在不同地段之間具備可比性。假設條件愈清晰，結果才愈一致。如果將「假設」等同「操控」，那全港的獨立估值恐怕都難以成立。
由補償走向更新
現行的「同區七年樓齡」制度實施已逾二十年，確實有檢討空間。蔡宏興早前提到，未來將考慮引入更多「樓換樓」及安置選項，令受影響居民可按需要作出選擇。這種方向，若能配合財政紀律與透明度，或可成為新的平衡點。
香港現時有超過一半樓宇樓齡逾三十年，若每次討論都陷入「補償高低」的爭拗，重建步伐只會愈拖愈慢。重建的關鍵從來不只是金錢，而是能否在保障私有產權的同時，加快城市更新的速度。
重建需要共識，不是對立
市區更新牽涉龐大利益，也牽涉民生。對小業主來說，公平補償是底線；對住戶而言，安全與環境才是首要。政府與市建局若能在政策透明、安置選項及財務可持續性三方面取得平衡，社會或許能從對立走向共識。
畢竟，重建不是「鋤價」與否的問題，而是香港如何為下一代重塑更安全、更宜居的城市。
梁偉聰
企業傳訊及財經公關顧問
LinkedIn: https://bit.ly/3ClurwJ
Facebook: https://www.facebook.com/lwcken/
