在美國「再工業化」戰略及貿易政策調整的推動下，南加州工業地產市場正經曆深刻變革。作為全美物流與製造業的核心區域，內陸帝國（Inland Empire）的空置率從2022年的1%激增至2024年的7.8%，租金跌幅高達50%，市場進入調整期。與此同時，洛杉磯核心區憑藉高科技產業的強勁需求，展現出更強的韌性，成為投資者關注的新焦點。
據商業地產機構Newmark統計，內陸帝國的工業地產總面積高達7.47億平方英尺，但受高利率、關稅政策不確定性及企業擴張意願減弱的影響，市場供需關係顯著惡化。目前平均租金已從2022年的每平方英尺2美元跌至1美元，部分偏遠地區甚至更低。分析師預計，短期內市場仍面臨壓力，仍有1300萬平方英尺的新增供應待消化，可能進一步推高空置率。
相比之下，大洛杉磯地區的工業地產空置率穩定在4.3%，遠低於內陸帝國。Newmark商業不動產集團總監簡志誠（Johnson Chien）在近日的講座中指出，這一差異主要源於高科技製造業的持續增長，包括半導體、生物制藥和國防工業等領域的回流企業需求旺盛。他表示，未來的工業地產不再僅是倉儲物流中心，而是向高端製造和研發設施轉型。
他強調，美國政府通過《晶片法案》、稅收優惠及供應鏈重建補助等措施，鼓勵企業將生產線遷回本土。這些政策不僅降低了製造業的回流成本，也為工業地產市場注入了新的活力。南加州憑藉其物流樞紐地位和港口優勢，仍是全球供應鏈的關鍵節點，吸引著大量企業佈局。
此外，隨著產業升級，投資焦點正從傳統倉儲物流轉向高附加值的新型工業空間，如生物制藥基地、機器人製造廠和半導體組裝設施等。工業戶外空間因其稀缺性和高需求成為市場新寵，全美空置率僅4%，遠低於傳統廠房，吸引大型基金和長期投資者入場。
南加州工業地產市場正處於從物流樞紐向科技製造中心轉型的關鍵階段。專家建議，投資者應關注數據中心、新能源設施及定制化工業空間，這些領域有望成為南加州下一波工業轉型的核心驅動力。本報記者周重佑洛杉磯報道
