三藩市市參事會周二（2日）以7票贊成、4票反對，一讀通過市長羅偉（Daniel Lurie）的「家庭分區計劃」，將這項醞釀一年、引發正反不同意見的城市土地使用規定重大改革向前推動。
支持者認為，計劃將增加住房供應並降低居住成本；反對者則警告，方案可能讓約2萬個租控單位面臨拆除風險，其中以華人聚居的列治文區與日落區壓力最為沉重，小商戶也可能受到影響。
多名市參事在會上提到1978年「降密分區」的歷史背景。當時市參事會決定讓西區和北區大幅降低開發密度，直接造成約20萬個住房容量蒸發，把開發壓力推到東部低收入社區。第3區市參事李爾德（Danny Sauter）表示：「現在是我們做出不同選擇的時候。」
方案包含兩大部份
家庭分區將新增住宅容量集中在州政府認定的「高資源社區」，以促進資源均衡分擔建屋壓力。此次投票受到州府法定期限壓力，如果明年1月底前未完成分區改革，開發商可啟動「建商救濟條款」繞過本地限制申請開發，市府也可能失去每年約1億元可負擔住房補助。市長羅偉在投票後表示，市參事會的決定是「向前邁出的重要一步」。他強調，通過此計劃可避免由州府主導城市發展，「三藩市應由三藩市人作主」。
家庭分區包含兩大部分：一是重新劃定基礎分區與高度限制，釋出約36,000套新增住宅容量；二是設立「Housing Choice San Francisco」本地開發獎勵機制，鼓勵開發商在提供一定比例可負擔住房的前提下，換取額外樓層或容積。
本輪增密並非全面加高，而是鎖定公共交通便利、商業活動集中的主要走廊。在California、Clement、Balboa等傳統商業街，未來建築高度可達六至七層；在Geary大道多數路段，以及Taraval、Judah等東西向幹道，則將允許八至九層的住宅或混合用途建築。
住宅形態將有改變
對一般居民而言，最顯著的視覺變化將集中在Geary、Taraval、Judah、Clement、Balboa等西區交通走廊，以及部分北區主要街道，而非深入住宅內街的小巷。
羅偉在多場社區簡報會上反覆強調：「四分之三的城市維持40呎限高。」市府數據顯示，超過75%的住宅用地不會提高法定建築高度，特別是日落與列治文的內街獨立屋區，短期內樓高輪廓大致不變。
分區調整並不只關乎「看得見的高度」。在許多目前標示為低層住宅的地塊上，原本只能興建單戶獨立屋，家庭分區之後則可改建為最多四戶的複式或聯排住宅。這意味著：即使外觀維持兩、三層，人口密度、居住型態仍會逐步改變，從單一家庭獨佔一棟，轉向多家庭、多租戶共用同一地塊。
除了租控單位，走廊沿線的小商戶也面臨被迫遷的風險。在列治文區Geary大道經營65年的Joe’s Ice Cream店主Sean Kim表示，他的租約將在2029年到期，而房東已向規劃局提交開發申請。按照家庭分區政策，原本6層樓的開發計劃可擴增至8層。「每個單位可以賣上百萬，利潤太巨大了。所以他們不會等，也不會妥協。」Sean說，市府雖承諾新建大樓將預留商業空間讓老商戶「回遷」，但拆除與新建往往需時兩至五年，臨時搬遷與重新裝修的成本可達五十萬至一百萬元，「這不是一句『你們可以回來』就能解決。」
陳詩敏修正案被否決
第1區市參事陳詩敏（Connie Chan）提出的租控單位全面保護修正案建議把「所有租控單位」排除在增密範圍之外，而非僅保護三個或以上單位的建築。但該修正案最終以4：7遭否決，僅獲陳詩敏、陳小焱、菲爾德（Jackie Fielder）與華頌善（Shamann Walton）支持。市參事會主席孟達文（Rafael Mandelman）表示，他理解保護租控單位的重要性，但在當前時限壓力下，倘若採納此修正案，整套計劃恐無法通過審查。他承諾明年將尋求額外的增密契機，屆時再重新討論全面保護租控單位的可能。
此次投票中，華裔市參事立場分歧鮮明。陳詩敏投下反對票：「我支持蓋更多住房，但必須是正確的方式。」第11區市參事陳小焱同樣投下反對票，她表示日前辦公室接到選區居民的大量意見，其中以2：1比例反對分區調整，「我贊成建房，但是不能傷害現有的居民」。唯一投贊成票的華裔市參事是第4區新任市參事王兆倫。
他說，他多年都住在日落區的姻親房內，「我其實很想住在日落區，但那裡房子都要接近200萬元。」他強調，若方案不通過，「沙加緬度就會替我們做決定，而不是三藩市自己掌控。」他同時表示會繼續跟規劃部門進行溝通。
市參事陳詩敏、菲爾德、華頌善與陳小焱對分區方案投了反對票。
非營利組織SPUR特別項目總監Annie Fryman表示，方案通過是「重大且具有歷史意義的一刻」，多年來阻礙住房發展的主要障礙「似乎終於被清除」。她強調增加住房有望帶來更多消費人口，而新分區方案也包含加速搬遷許可、商業空間優先配對及額外激勵等保護措施。本報記者陳程威三藩市報道
