近年中國房地產市場備受海內外關注，星島新聞集團將於12月2日舉行「中國宏觀經濟暨大灣區融合論壇2025」，屆時將匯聚政商學界重量級嘉賓，共謀經濟發展與區域融合新路徑。在論壇即將召開之際，高和資本執行合夥人兼清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任周以升接受《星島頭條》專訪時指出，香港樓市已顯現趨穩、甚至回升的積極信號，而內房市場仍處於相對悲觀的調整階段；此外，常被忽視的商業房地產領域，則蘊藏着新機遇。
三大利好支撐港樓觸底回升
曾有研究指出，房價周期具有必然性，資產價格普遍會在深度回調後，逐步重返上行周期高點，當租金收益率和利率之間形成「正向利差」，將標誌着資產定價回歸理性軌道，市場也將隨之趨於穩定狀態。基於這一分析邏輯，周以升對香港市場給出了相對樂觀判斷，認為香港樓市正處於觸底回升並有望步入「右側階段」，主因宏觀經濟、人口流入與利率環境三大因素同步改善。
首先，宏觀經濟回暖。2025年前三季度香港GDP按年增長接近3%，金融服務業強勢復甦，股市IPO規模重回全球首位，財富效應帶動私人開支由負轉正，零售行業恢復增長，經濟活力的提升，增加了房地產市場需求預期。
其次是人才政策帶動租賃需求爆發。香港「優才」、「高才通」等政策吸引大量人才湧入，短期內推動租賃市場升溫，尤其是小戶型住宅與學生公寓需求激增，部分核心區域租金收益率已突破3.6厘，為房價穩定提供了支撐。
最後是利率環境改善，有效降低購房成本。受香港聯繫匯率制度與美國貨幣政策調整影響，今年5、6月間香港銀行同業拆借利率（HIBOR）一度降至0.6厘，按揭成本隨之快速降低，令住宅租金收益率與按揭利率的正向利差進一步擴大，是市場趨穩的較好現象。
內房具供需失衡等多重挑戰
相較於香港樓市，周以升認為內房仍處於觸底回升的「左側階段」，並與供需失衡、收益倒掛與預期疲弱等多重挑戰有關。從庫存壓力來看，當前全國商品房庫存仍面臨30個月的去化周期，其中低線級城市的庫存壓力尤為突出。即使在上海、北京、深圳等內地核心城市，房地產市場仍面臨「供過於求」的現實挑戰，房價下行的趨勢尚未完全扭轉。
至於內房的租金收益率，當前核心城市住宅租金收益率僅為1.6厘至2厘，而按揭利率基本維持在3厘以上，業主持有房產不僅面臨資產縮水風險，還需承擔「負利率」壓力。與美國、日本在歷次房地產泡沫頂峰時期的住宅租金收益率相比，當前內地核心城市的收益率甚至更低，引發了專業投資者的疑慮。
從外部變量來看，宏觀經濟增長預期與居民收入穩定性的變化，進一步放大壓力。周以升指出，內地民營經濟貢獻了6、7成就業崗位，在經濟下行期間，民營企業裁員、降薪現象增多，居民收入增長乏力，疊加部分城市人口流入放緩，不僅抑制購房需求，還導致租金水平承壓下行，與利率形成雙重擠壓，房價缺乏反彈動力。
周以升強調，內地房地產市場的觸底反彈，關鍵在於宏觀經濟轉型與高質量發展 。只要居民收入穩步提升、就業市場穩定、產業轉型見效，通過整個宏觀經濟的持續增長，就能重建市場的長期信心，進而緩解當前租金收益率不足的壓力，推動房地產市場回歸健康發展軌道。
港商可借REITs市場盤活資產
周以升認為，在討論樓市時，商業房地產往往被忽視，但其對經濟與金融體系影響深遠。據估算，內地商業房地產規模達四、五十萬億元，雖低於住宅市場的200餘萬億元規模，但量級差別並不大，且因其主要由企業與機構持有，直接關聯資產負債表，影響到企業本身生存狀態，對經濟影響深遠。
在他看來，內地商業房地產的泡沫化程度顯著低於住宅。以核心城市購物中心為例，目前大宗交易的資本化率可達6%以上，REITs（房地產投資信託基金）的隱含資本化率為5-6%，而銀行貸款利率低至3厘以下，形成高收益、低成本的良性組合。因此，內地商業房地產相關的證券化和金融市場亦快速發展，目前已發行REITs逾70隻，規模達兩、三千億元，數量遠超香港。內地與香港房地產資本市場的互動，可通過REITs市場形成新的紐帶。
他進一步指出，港資開發商可借助內地REITs市場，將其在內地的資產進行資本化運作，通過較高的定價水平降低融資成本，盤活港資企業在內地資產、甚至境外資產，優化資產負債表。
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