近期筆者做網台節目，其中一集主題是「買唔買樓好？」。此話題必然是收視保證，皆因人人是專家。但筆者卻不是專家，本欄也不是特別「唱好」樓市，只是筆者向來不太認同主流意見。十年八年前人人一面倒睇好，「唔買就笨」，筆者卻有點戒心；現在人人看淡，筆者卻不認為樓市永無翻身之日。主流看得太好時，筆者沒看得那麼好；主流看得很淡時，筆者也沒看得那麼淡。
有關樓市有機會回穩的因素，本欄已經寫過不少。整體來說，那些因素仍然存在。移民潮或者仍未完結，但已開始放慢，更有港人低調回流。與此同時，香港整體人口數字，也在回穩。當然那些高才通，未必會置業，甚至未必在香港留很久。但他們還是要有地方住，還是要租樓，這也會間接支持樓市。同樣道理，香港服務業輸入不少外勞，外勞差不多肯定不會在香港買樓，但有時僱主要提供宿舍，這也會間接支持樓市。
樓價下跌的同時，租金卻在升，可見「經濟」未必太差，樓價跌似乎是估值問題。事實上，香港首季的經濟增長數字相當不錯，到底「經濟」是不是真的很差呢？固然我們看到不少餐廳結業，商舖和寫字樓租金在跌。但同時間，失業率和通脹都低，不見得是世界末日。
香港利息應已見頂
當然更重要的是，銀行拆息回落。詳情筆者就不多說，但讀者都會見到，香港銀行體系結餘在短短幾天內，由400億升至1700億。利息不外乎是「金錢的價錢」，銀行體系結餘多了，拆息自然回落。一個月拆息在短時間已由近4厘回落至2厘水平，是2022年9月以來低位。以此計算，新造按揭的實際按息大約是3.39厘，比封頂的3.5厘更低，是2023年2月以來首次。換句話講，供樓人士的負擔，將會減輕。這也代表更多潛在買家可以入市，購買更貴的單位。難怪近期新地（016）和恒地（012）的股價急升。當然，拆息上升可能只是暫時，但美國整體息口將會下調，看來仍是大概率事件，香港的利息應該也已見頂。
樓市成交轉趨活躍
事實上，近期發展商推出的樓盤，整體反應還算不錯。開價固然是比發展商幾年前的「預期」低了不少，但至少看到只要減價，市場就有不少承接力。整體而言，上個月的物業買賣達到7244宗，是5個月高位，樓市成交轉趨活躍（難怪美聯股價強勢）。
近期也有不少短炒獲利個案，除了早前本欄寫過「Ken Sir」買的細價樓外，近期傳媒報導，有投資者去年底買入北角老牌屋苑城市花園，近650萬買入，早前760萬沽出，不足半年已獲利100萬（未扣除使費）。同時間，也有投資者買入旺角60年歷史的舊年單位，一個月已升值9%。當然這些新聞，部份是因為地產經紀「放料」，但他們總不能無中生有，似乎不少物業的價值，已變得合理。
或消化沽盤後見底
不過值得留意的是，由於零售和飲食業情況依然惡劣，所以大家往往看到不少「劈價」個案，背後很可能是因為老闆本業出了問題，要賣樓救亡，甚至是被銀行「call loan」。筆者就不公開名字，但近半年，幾家結業的連鎖店，都有看到公司老闆變賣物業的情況。此情況可能仍陸續有來，所以樓市可能有最後一段壓力。但，跌市往往就以「震走」持貨能力較差的投資者告終。有理由相信，市場在消化這些沽盤後，有機會見底。
Patreon作者 李聲揚
相關文章
