紅磡海濱活化修訂方案聚焦跨界開放與公共空間，透過縮減臨海大型建築、增設海濱步道及空中花園，平衡維港景觀、遊艇發展與市場需求。
本文核心內容：
- 政府於2023年《施政報告》提出重新規劃紅磡站周邊及海濱用地，希望打通被紅磡海底隧道和延伸出海面的鐵路貨運碼頭切斷的紅磡海濱。
- 港鐵去年初提出初步規劃方案，建議在紅隧口以東臨海地段建最多6幢住宅連娛樂、旅遊及零售地標式建築，並在紅磡站上蓋建兩幢高層酒店和商廈。
- 修訂方案縮減沿海大型建築數目，在紅磡繞道下方加建海濱步道，並為剩餘一高一矮地標建築加建相連露空中花園。
- 修訂方案將部分商業樓面轉為住宅，並把一般遊艇泊位升級為針對高端遊艇旅客的遊艇會所。
活化契機與市場變化
隨着廣深港高鐵香港段及沙中線先後落成，往來紅磡、廣州及至上海、北京的城際直通車於2000年停駛，紅磡站已完成作為兩地客貨運主要樞紐的歷史使命，同時為活化紅磡海濱及車站周邊地區帶來契機。政府於2023年《施政報告》提出重新規劃紅磡站周邊及海濱用地，希望打通過去被紅磡海底隧道和延伸出海面的鐵路貨運碼頭所切斷的紅磡海濱，在原有貨運碼頭泊位增設嚴重供不應求的遊艇停泊設施，以及在沿海和車站附近興建酒店、商場和住宅等設施，從而激活已呈現老化的紅磡、尖東地區。
公共空間與維港景觀關注
負責相關研究的港鐵公司於去年初提出初步規劃方案，建議在紅隧口以東的臨海地段，興建最多達6幢的住宅連娛樂、旅遊及零售地標式建築，在紅磡站上蓋興建兩幢高層酒店和商廈。政府亦會在車站至海濱一帶，加建多條路道、天橋及空中花園平台，以優化相關新舊設施與附近區域的行車及行人連接性，改善紅隧口大量過海巴士站的候車環境，令市民毋須再日曬雨淋和吸着廢氣等車。活化建議獲大多數市民、發展商與旅遊業界歡迎，但同時亦提出了不少意見和憂慮。其一是擔心沿海的新增大型建築過多過高，遮擋部分原有物業的維港海景，以及從港島對岸望向九龍方向的山脊線，包括作為香港代表性天然地標的獅子山。其二是該方案雖然已能打通現時被劏開的紅磡海濱，但市民及旅客可在沿海逗留「打卡」和舉行活動的公共空間不多，質疑受惠的主要是未來臨海豪宅的住戶和停泊在該處的豪華遊艇船主。
與此同時，香港的商業及物業市場，在過去幾年出現了頗大變化。包括港人北上消費及網購成風，內地旅客亦不再單為瘋狂購物來港；加上在家工作及人工智能應用日趨普及，市場對商場、商廈及高檔酒店的需求下降，令原方案的經濟效益大減，甚至對鄰近現有及興建中的同類設施造成惡性競爭。此外，中央先後批准了「港艇北上」和「粵艇南下」措施，立法會去年通過修改《保護海港條例》，放寬政府以公眾利益為由，例如便利海濱長廊及行人板道等優化海濱工程，在維港範圍進行小規模填海，上述變化為整個活化紅磡計劃帶來挑戰和機遇。
修訂方向與後續課題
政府近日建議修訂規劃方案，首先縮減沿海大型建築數目，並在紅磡繞道下方加建海濱步道，在剩餘的一高一矮地標建築加建相連露空中花園，讓市民和旅客可在地面乃至高空欣賞維港景色，「還海於民」。其次將地標建築的部分商業樓面轉為住宅，以提高項目經濟回報。最後將原定一般遊艇泊位升級為針對高端遊艇旅客的遊艇會所，與區內現有旅遊及商業設施發揮協同效應，避免過度互相搶客「攬炒」。
各項修訂建議有其合理性，政府提供的規劃構想圖相當美好，但仍有新問題有待解答。例如擬建高層空中花園是否完全免費、毋須預約，並由朝到晚開放給市民和旅客享用；這可能對相連臨海豪宅住戶及高級遊艇會所造成衝突，或影響項目吸引力與財務可行性，甚或引致流標。此外，修訂建議主要涉及第一期臨海發展，對於內陸紅磡站上蓋和周邊第二期發展，是否仍以商場、商廈及酒店為主？相關商業設施收益是否足以補貼附帶要興建的大量天橋、平台及冷氣巴士候車室等昂貴基建，以至導致整個第二期發展根本屬空中樓閣、落實無期？會否考慮一併重建已相當老舊的紅磡香港體育館，以至趁機增建更多不同類型表演場地，將該區打造成「演唱會經濟生態圈」？