根據 Rocket Mortgage 最新發布的分析報告，全美約有四分之一（25%）的房貸族會定期額外多還本金。提前還清房貸、擁有「完全屬於自己的房子」一直以來都是許多美國人的終極夢想。然而，財務專家提醒，在當前經濟形勢下，急著提前還清房貸並不一定是最合算的財務決策。
· 核心數據：25%借款人過去五年曾額外多還本金
· 額外還款高峰期：2021至2022年（利率歷史低位時期）
· 現況：五分之一房貸持有人利率低於3%（低於現時通脹率）
· 建議對象：利率高於6%的房貸持有人（現佔房貸持有人約五分之一）較適合額外還款
若每月房貸供款中額外多繳50或100美元，便能逐步縮短貸款年期，同時亦能節省利息開支——潛在金額可達數以萬美元計。不過，房貸利率一般低於其他類型貸款，若持有信用卡、私人貸款或房屋淨值貸款，其借貸成本很可能都高於房貸利率。
NerdWallet借貸專家伍德（Kate Wood）表示：「對許多人而言，即使房貸以金額計是他們最大筆的債務，往往同時也是利率最低的一項債務。」
四分之一房貸借款人額外還款
Rocket Mortgage根據其客戶供款數據進行的分析發現，過去五年，至少25%借款人曾額外多繳本金。額外還款比例於2021年及2022年（歷史低利率時期）達到高峰，其後幾年逐漸回落。
按理，額外還款對利率最高的借款人而言最為合理，因為他們能藉此節省最多金錢。但Rocket Mortgage報告發現，額外還款行為，反而在利率較低的借款人中更為普遍。Rocket Mortgage首席業務官班菲爾德（Bill Banfield）表示：「若整個客戶群中，有四分之一都在額外還款，這說明背後推動力不僅是數學，更是心理因素。」
數以百萬計屋主，一直夢想能提早還清房貸。無房貸負擔地退休，一直是美國屋主奉行已久的目標。NerdWallet的伍德表示：「完全擁有一間無債一身輕的房子，是一種令人嚮往的目標。」
提早還清房貸並非總是明智之舉
儘管如此，理財顧問可能會提醒屋主，不要對低利率房貸進行額外還款，尤其若同時持有其他利率更高的債務。根據Bankrate資料，五分之一房貸持有人的利率低於3%，低於現時通脹率。
《華盛頓郵報》（Washington Post）個人理財專欄作家辛格爾塔里（Michelle Singletary）2023年曾引發熱議，她當時向讀者透露，自己已提早數年還清一筆利率2.75%的房貸。不少讀者留言讚揚她的自律，惟亦有人指出，若她將這些額外供款投入股市，理財效果或會更佳。
美國人對於「投資理財」與「償還債務」孰優孰劣，一直存在互相矛盾的看法，部分分歧可能與世代差異有關。伍德表示，年長美國人「對『無債一身輕』這一理念確實相當感興趣」；至於較年輕的屋主，「當他們有多餘資金時，往往更傾向投資，而非提早還房貸」。
Zillow經濟研究團隊高級經濟學家吳（Kara Ng，音譯）表示，對於目前房貸利率高於6%的五分之一房貸持有人而言，額外還本金在財務上更為合理。她表示：「若你的房貸利率不到4%，跟你的房貸利率超過7%，這完全是兩碼子事。」
提早還清房貸三大方法
若正考慮提早還清房貸，以下有三種方法可供參考：
方法一：額外還本金
專家表示，提早還清房貸最簡單的方法，就是額外多繳款項。金額可以很小，例如固定每次多付50美元，或湊足至下一個百位數整數；另一極端做法，則是一次性繳付一筆五位數字的款項，實質性削減本金。
許多房貸網站，均設有方便額外還款的功能，可留意標示「額外本金」（extra principal）的按鈕，或搜尋「攤還計算機」（amortization calculator）。這類計算機能顯示，較大筆的額外還款，能將還款完成日期提前多少。
伍德表示，她此前每月都會對自己的房貸額外多繳一點款項，並不時查看貸款的攤還時間表，了解這些額外還款如何縮短了整體年期。到她出售那間房子時，還款完成日期已提前了兩年。
全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）首席經濟學家埃萬傑洛（Nadia Evangelou）提供了一個效果更為顯著的例子：以一筆40萬美元、30年期、利率3.5%的房貸為例，每月本金及利息供款約為1800美元。若借款人每月額外多繳500美元，便可將這筆房貸的還款年期，由30年縮短至約20年，並節省8.7萬美元利息。
方法二：房貸重組（recast）
房貸重組是指借款人一次性繳付一大筆本金款項，貸款機構隨後會重新計算還款時間表，得出較低的每月供款額。重組的主要目的，是降低每月供款金額，一般並不會縮短房貸整體年期。
並非所有貸款機構都提供重組服務，且進行重組通常須繳付一大筆本金款項，借款人一般亦須支付相關手續費。房貸專家表示，重組確實能節省部分利息，惟若將同一筆整額款項，直接用於現有貸款額外還款，節省的利息會更多。因此，是否進行重組，最終取決於個人目標。
方法三：房貸再融資（refinance）
屋主進行房貸再融資的原因眾多，其中之一是為了爭取更低利率。「再融資」一般在利率較低時達到高峰，例如新冠疫情初期，當時許多借款人成功鎖定3%或更低的利率。
但以2026年9月而言，再融資的吸引力已相對減弱。根據Bankrate資料，目前30年期固定利率房貸全國平均利率約為6.75%。Zillow的吳表示，若目標是省錢，唯有能將利率降低整整一個百分點或以上，再融資才算合理，2021年這一目標相對容易達成，如今則較為困難，但她仍表示：「先算一算數字，也無壞處。」
另一項選擇，是將30年期房貸再融資轉為15年期貸款。貸款年期愈短，須支付的利息愈少，且15年期房貸利率一般亦較低，不過每月供款額則會大幅提高。此外，再融資本身亦須付出成本，房貸申辦手續費一般為貸款金額的0.5%至1%。
Rocket Mortgage的班菲爾德表示，若目標僅是想更快還清貸款，其實未必需要再融資，只需在現有貸款基礎上，每月多繳一點款項即可。
來源：USA TODAY
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