早前有報道指出，新世界發展（017）已將尖沙咀的Victoria Dockside維港文化匯抵押，獲銀行定期貸款約59億元。這本身不是大新聞，但卻不少人誤以為「物業已是銀行所擁有」，卻是大錯特錯。
早前筆者寫過，坊間常有些自以為是的智者（也包括那位著名的「富爸爸」），聲稱「物業不是資產，是負債」，實在荒謬絶倫。但這種講法，也有不少讀者讚好。明顯地這些人缺乏基本常識，連甚麼是資產，甚麼是負債都不知道，應該去讀一課會計101。而這些人，十居其九是沒有買樓，或者移民海外，所謂「看淡樓市」者。看淡樓市當然沒有問題，不買樓也沒有問題，事實上無人可以預計樓價會升還是跌。但即使樓價下跌，對不起，物業仍是資產，你租給露宿者每個月收100元，仍是資產，同樣地你拿來做迷你倉放Labubu，省回租金，也代表物業是資產。「負債」的那部份，是按揭貸款，但這和「物業」的本質無關。正如你可以借錢買任何東西，可以借錢買股票，買加密幣，買勞力士，但這些都是資產。
抵押物業仍屬公司資產
今天我們就借新世界的例子，去講另一種坊間常見的謬論：「做了按揭，物業就是銀行的，你並非真實擁有資產」。真的嗎？這些網友，肯定以為律師和會計師都是法律盲，只有他們自己最醒。筆者仍未還清按揭（雖然要還清隨時都可以），但明明樓契上寫的是本人名字。同樣地，即使新世界將物業抵押，但明顯地這些物業，仍在新世界的資產負債表上，而不是在銀行資產負債表上。物業收到的租金，也是新世界收取，是新世界的收入，而不是銀行的。
所以，誰「擁有」資產，不是十分明顯嗎？
香港經濟疫後反彈乏力，遊客數字和消費都大跌，再加上疫後全球經濟轉型，寫字樓和商舖租金大跌，人人皆知。而新世界由於負債較高，也在疫情前大手投資，所以近年大受打擊，也是人人皆知。
永續債並無任何抵押
新世界之前也有抵押不少物業，換來貸款。這當然會引起一定關注，但主要關注來自債權人，特別是那些買了永續債的投資者，皆因永續債並無任何抵押。邏輯是這樣的：一旦大吉利是新世界要清盤，理論上債權人可以率先收回款項。但如果物業已抵押給銀行，該部份當然就要先還給銀行，變相無抵押永續債的持有人，可以分到的金額，就會減少。不過不滿還不滿，這些均是遊戲規則，永續債投資者在買之前，應該已經知道是無抵押，講個信字。
但話說回頭，以上種種，都只是在「大吉利是」的情況下才會發生。只要公司不被清盤，即使將物業或其他資產抵押，則物業仍是屬於公司。所以你打開新世界的業績，這些物業當然仍在公司帳面上，而不是轉移到N家銀行的帳目上。同樣地，只要閣下未被收樓，則自住物業，從來都是你自己的。
虧損收窄 債務正面發展
最後補白兩句，新世界在星期五（9月26日）出了全年業績，是好是壞就任君演繹，但筆者認為還不錯。公司依然蝕錢，但虧損已經收窄，而不少虧損亦是來自減值等等非現金一次性項目。比較正面的發展是，新世界的總負債和淨負債金額，均已按年下跌。更重要的是，融資開支金額在跌，融資利率也在跌，而由於美國勢將繼續減息，相信此勢頭可以繼續。
新世界的股價，今年已升了近60%，由低位計更是反彈一個開，而永續債的債價也反彈不少。但股價升了一個開，是否仍值搏，筆者就不知道了。不過股價不騙人，新世界似乎已經脫離最危險的時期了。
Patreon作者 李聲揚
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