北區上水圍驚現全新「寮屋」低價出租，近日有疑似業主在社交平台招租，聲稱300呎「全新未住過」的平房連車位月租僅5400元。記者佯裝客人問價，獲對方提供內部影片，可見單位雖小但設獨立廚房及洗手間，實地視察後發現，該「新寮屋區」由多組組合屋及貨櫃組成。放租者聲稱「無擔心過」地政總署查檢，更指部分單位已出租多年。事實上，過去屢有寮屋違規，過去3年地政總署採取847次執管行動，以元朗、屯門及北區最多。有城市規劃師提醒市民，若租用違例寮屋會被檢控，或被沒收財物，強調「並非無法可管」，只看當局的執法力度。
有疑似業主早在1月底於社交平台發文，稱放租上水圍一間「全新未住過」的300呎平房，月租5200元，另有車位可額外租用。上星期，該平房降價20%，連車位月租僅5400元。本報記者佯裝客人查詢，獲對方傳來一段屋內影片，只見單位「麻雀雖小，五臟俱全」，一廳一房外，設有獨立廚房及乾濕分離洗手間。對方標榜該處「勝在全新」，屋外有近150呎活動空間，且交通便利，步行5分鐘可到達小巴站，騎單車約10分鐘即到上水港鐵站，惟也坦承鄰近貨倉，日間較嘈吵。
須熟人介紹 有幾間租出多年
租用及買賣寮屋存有風險，但放租者毫不避諱違法風險，直言「無擔心過」地政總署查檢，聲稱「Check（查）不到的」，更自爆「有幾間（平房）已租出多年」。記者擔心被鄰近村民告發，他籲記者放心，稱「地方文化及智慧，你懂的」，似暗示此類租賃「有門路」。
記者前往實地視察，該「新寮屋區」鄰近一村落，附近有汽車修理廠，經小路沿河向下行，經過約50米鐵皮屋群及農地才能抵達。據目測，該區由11組組合屋及貨櫃組成，平房以鐵質隔熱板搭建，環境隱蔽卻「別有洞天」，有1個蓮花池，另有3個水池分別飼養大型鯉魚及烏龜，更有單位的室內飼養金剛鸚鵡。
環境隱蔽 內建魚池龜池
有鄰近居民向記者透露，該批「新寮屋」近1至2年才搭建，必須經「熟人」介紹方可租用，「經常有人出入，很多人租。」另有長者村民稱，不知該處有樓出租，但附近另有鐵皮屋正物色租客，鄰近的村落亦有單位放租，「你要租的話，我可以幫你馬上打給屋主。」
過去屢有寮屋被佔用或改建，地政總署於2022年至2024年就政府土地上已登記寮屋違規採取847次行動，其中以元朗、屯門及北區為最多（見表）。以元朗區為例，去年有人利用區內已批租農地上的已登記寮屋，及荒廢多年的豬欄等改建劏房，再低價出租予南亞裔人士圖利。
區議會文件指，有關當局曾於去年7月及8月接獲投訴，派員實地視察並無發現，惟部分涉事地段上的構築物與寮屋登記紀錄不符，遂向相關人士發警告信，有關構築物已在限期內糾正所有違規事項。元朗地政處將在有關地點進行不定時巡邏，以防止上述地點出現違規情況。
根據現行寮屋管制政策，政府於1982年對在政府土地和已批租農地上非法搭建的寮屋進行「全港寮屋管制凍結登記」，記錄寮屋的位置、尺寸、建築物料及用途，作為寮屋管制政策的基線；「已登記寮屋」會獲編配寮屋登記編號，若構築物的位置、尺寸、建築物料及用途與登記紀錄相同，便可獲容忍「暫准存在」，直至該已登記寮屋自然流失（如構築物無人佔用或不再存在）而被取締，或涉及地政總署因應發展、改善環境或基於安全原因而採取清拆行動。
城市規劃師吳永輝指，《城市規劃條例》管制土地用途及違例發展，規劃署可以跟進及進行檢控，「並非無例可管，只是看政府是否執法 。」他指，若然佔用人出租並非合法建設的居所，有關部門要釐清租客是否被騙承租，抑或明知故犯而低價租用，串同佔用政府土地；出售非法興建的寮屋，或涉及對買家的欺騙行為，「如果有地產經紀參與，經紀亦有可能違例。」
非無例可管 視乎執法否
地政總署回覆指，「已登記寮屋」不代表授予任何人佔用土地的法律權利，而寮屋在性質上仍屬非法或違反地契，無合法業權或權益。署方續指，寮屋不得擴大、加建，或以未經登記的材料改建，而非住用的寮屋亦不得用作住用用途（已根據2018年「寮屋住戶自願登記計劃」成功登記作居住用途的已登記寮屋除外），否則地政總署會按照寮屋管制政策進行執管，包括取消寮屋登記編號、清拆位於政府土地上的違規構築物，或就私人土地上的個案採取執行契約條款行動。
吳永輝提醒市民不要租用違例發展的寮屋，以免佔用人遭檢控時，蒙受涉事樓房被圍封而沒收該處所有資產的損失，「即使租客是無辜的，將來或要等法庭完成檢控，才可取回物品。」
議員建議「一手安置一手處理寮屋」堵漏洞
寮屋遭非法改建及佔用，同時揭收地執管亂象，有區議員憂慮相關情況將在北部都會區收地範圍頻生。有立法會議員指，收地與工程開展之間存有「真空期」，建議日後「一手安置，一手處理寮屋」，杜絕違法行為。
元朗區議員湛家雄指，明白有關部門已對違規寮屋作出管控，惟過去屢有收地範圍未有即時圍封，形成「真空期」，如地政總署收地後，隨即把土地交予其他政府部門+執管，惟工程開展需時，「土地雖然是『熟地』（即可動工用地），但判頭未到位、設計未完成，可能半年或1年後才動工。」
為配合北部都會區發展，政府在洪水橋近新田科技城至古洞，正陸續收回幾百公頃土地，湛家雄期望有關部門能加強土地管理，「不論出租作劏房，甚或淪為毒品倉，也要多加留神。」
立法會議員劉國勳指，政府過往收回土地及安置原住民「上樓」後，並不會馬上清拆空置樓房，「官方覺得居民會自律，沒想到有人會『用盡』資源，把舊有寮屋出租至最後一刻。」他曾聽聞有寮屋落入中介手上，新遷入者對樓房管理一知半解，以為日後可以要求政府賠償，甚或得到「安置」；當未有及時處理濫用個案及執法，更形成「破窗效應」，「周邊的人便有樣學樣。」
劉認為，政府有必要堵塞漏洞，「一手安置，一手處理寮屋」，避免不法分子及立心不良的中介圖利。
地政總署：已安排緊接工程
地政總署回覆指，根據實際經驗，不認為有管理「真空期」。在目前提速發展北部都會區的情況下，當已收回土地上的寮屋住戶遷出後，地政總署會隨即將土地交予工程部門，後者委聘的承建商會盡快進場圍封土地並清理寮屋等構築物，以讓工程盡早展開；由於原有寮屋住戶離開至承建商進場開工，兩者之間的時間已大幅收窄甚至是緊接，署方相信寮屋在期間再被佔用或改建的可能性不大。
署方續指，一向設有內部指引，確保有效管理政府土地，以防止違規情況出現；如發現有疑似違規情況，會派員實地視察，並根據情況及緩急次序適當地採取執管行動。
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