油旺「大翻新」劃五重點發展區

  (星島日報報道)市建局重建油麻地及旺角地區研究討論多時,終現具體方案。局方早年於研究當中根據發展密度、設計人口規模和對資源的影響,制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案,最新決定是採用當中的「正」方案,即相比現有分區計畫大綱圖所訂定的限制,嘗試增加一億方呎的住宅及非住宅樓面,將區內人均居住面積由一百九十四方呎,增加至二百三十七至二百八十方呎。局方又建議在兩區劃出五大重點發展位置,包括在花墟徑附近興建大型水道公園,活化油麻地果欄成旅遊景點,興建多層大廈重置現時果欄的批發作業等。

  市建局正式完成油麻地及旺角地區研究,研究範圍內的三千三百五十幢現有樓宇中,約六成五的樓齡超過五十年。其中四成七的樓宇狀況為「欠佳」、「失修」和「明顯失修」;三成七為「三無」大廈。至二○四七年,約八成的樓宇樓齡將超過七十年,預計新建住宅單位的數量將遠遠落後於現有樓宇的大規模老化。發展局向立法會提交的文件顯示,研究範圍的重建步伐緩慢。在過去二十年,當局只簽發了五十三份入伙紙,剩餘建築樓面面積只有約為百分之七,分散在研究範圍內較小的地塊,超過八百幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。

  研究根據發展密度、設計人口規模,以及對資源的影響,制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案。其中「正」方案,即是重點促進經濟增長,在基礎設施和規劃容量的限制之下,增加一億方呎的住宅及非住宅樓面。

  發展局表示,政府大致歡迎研究提出的建議方向,並會採納「正」方案作規劃願景,為日後逐步改劃分區計畫大綱圖等提供指引。

  油旺研究亦將兩區分為五個「市區更新潛力地區」,例如旺角東及西會成為「動力商貿區」、油麻地 會成為「歷史文化生活區」,而五個潛力地區下再設五個發展節點,即日後區內重點發展的所在位置,均位處策略性位置,交通便利,與港鐵站的距離屬可步行範圍內。

  其中,市建局建議將現時位於花墟徑的水渠改建為水道,供市民消閒康樂之用,並興建大型水道公園、改建界限街遊樂場及於界限街興建新的政府綜合大樓。局方亦擬在旺角東的門戶位置建立一個綜合性混合發展,並在該項目入口處,面對亞皆老街位置興建一個大型露天廣場。市建局亦打算在位於旺角西的門戶位置,鄰近朗豪坊的旺角街市將成為一個供市民及遊客匯聚的新景點。研究建議透過在一個特色市集大堂內整合周邊的小販攤檔,重現「街」的氛圍,並加入餐飲和零售,構成一個休閒和社區地標,體現地區文化和特色。

  至於備受關注的油麻地北油麻地果欄,市建局則建議把擁有豐富歷史、文化及建築價值的油麻地果欄活化成為一個具特色的旅遊景點,同時保育其特別價值。果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈,其基座用作水果批發市場,以重置現時果欄的批發作業。現時果欄的建築群則將保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途,在果欄以南的土地則用作興建新的精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。

  局方亦建議油麻地南西九龍門戶作綜合發展,該處位於西九龍站及柯士甸站旁,並為多條鐵路的匯聚,研究建議提供高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。該處將發展成為受歡迎的匯聚點,其新地標發展項目將是西九龍和尖沙嘴的延伸。

  市建局估計,全面實施概念藍圖後,可優化研究範圍的發展潛力,並可帶來公眾利益,包括將人均居住面積由一百九十四方呎,增加至二百三十七至二百八十方呎;將休憩用地供應由目前欠缺一九公頃,增至擁有三公頃至八公頃的盈餘;以及減少兩成一至兩成二的道路空間,以提升環境質素及易行度。

  旺角和油麻地的住宅向來多屬私樓,但兩區用地日後經過「執位」後,這格局有望打破。市建局指在油旺研究範圍內,目前只有一小部分公營房屋,局方會在整合街區發展範圍內尋找合適的地盤,以「港人首次置業」的形式,興建資助房屋。有關選址均有便利的公共交通,並鄰近政府、機構或社區用途設施。至於實際的供應數量,局方指將按資源情況、技術可行性和政府政策而定。

  市建局又提到,在研究範圍內,有超過四百幢樓宇的現有地積比率已達規定的最高許可水平相若,以及有四百幢樓宇的地積比率已超過其上限。

  在現有機制下,在原址重建這些建築物在財政上並不吸引或不可行,但透過地積比率轉移,可容許將「送出地盤」的建築樓面面積轉移到「接收地盤」,增加重建潛力和有利市區重整。

  局方表示,政府現時傾向在市建局確實指定地盤的建議後,以行政方式或《城市規劃委員會指引》公布「送出地盤」和「接收地盤」的選址,以供業界參考。當相關業主提出需要改劃這些選址或提交規劃申請的重建建議時,政府會為選取的「接收地盤」和「送出地盤」進行修訂分區計畫大綱圖。

  油旺研究亦提議屋宇署提供額外樓面面積或建築物總樓面面積寬免,以提供誘因鼓勵實現有利市區規劃的特定目標。這些目標可包括提供高於政府規定的額外休憩用地,地盤整合及改善整體環境和提高連接性的良好設計,如行人通道、地下廣場、空中花園和柱廊設計等。

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