香港物業市場中，凶宅投資向來是特殊的一環。被視為「超級凶宅」的德福花園五屍命案單位，將於本月25日以230萬元開拍，低市價逾五成。有「凶宅大王」之稱的投資者伍冠流透露有意競投，並分析凶宅投資的風險與策略，指出此類物業在出租與轉售上均面臨挑戰。
本文核心內容：
- 德福花園五屍命案單位將於3月25日以230萬元開拍，低市價逾五成，現以月租1.1萬元出租。
- 投資者伍冠流分享，投資凶宅需考慮財務狀況與長期持貨能力，並建議可選擇死者非在單位內過身的案例，以減輕出租困難。
- 香港凶宅並無法定定義，一般指單位內發生非自然死亡，或從單位跳樓等情況，銀行按揭審批會考慮事故嚴重性及時間等因素。
- 過往案例顯示，如灣仔星域軒及大埔康樂園的凶宅單位，最終成交價雖低市價四至五成，但原業主帳面上仍能獲利。
何謂凶宅與市場定義
綜合地產業界及法律界意見，凶宅在香港並無正式定義。一般有兩種情況會將單位視為凶宅：第一種是在單位內發生的非自然死亡，例如謀殺、燒炭和吊頸等；第二種是從單位發生的非自然死亡，例如跳樓，即使死者最終在其他地方如平台或花園離世，該單位仍可能被視為凶宅。由於凶宅轉讓困難及售價有折讓，銀行有機會降低按揭成數、調高利率，甚至拒絕批出貸款，考慮因素包括事故的嚴重程度、媒體報道廣泛性及發生時間長短等。
超級凶宅成交案例盤點
被稱為「超級凶宅」的物業，多涉及曾轟動社會的兇殺案，例如大埔龍尾村碎屍案、灣仔嘉薈軒雙屍案等。這類單位即使歷經多年，任何動向仍會引起市場關注。以即將開拍的德福花園單位為例，現業主於2007年以110萬元買入，去年曾以498萬元放售未果。過往成交案例顯示，凶宅成交價通常較市價低四至五成，但撇除通脹，業主帳面仍有機會獲利。例如灣仔星域軒斬母案單位，業主持貨約十年後以2000萬元售出，帳面賺900萬元；大埔康樂園三屍案單位去年以1028萬元售出，原業主帳面賺140萬元。
投資者策略與風險提示
專注凶宅投資的伍冠流指出，超級凶宅是物業投資的「雙刃刀」，出租或轉讓均有難度。他建議有意入手凶宅的買家，可考慮選擇一些曾發生自殺案的單位，且最好死者是在醫院過身，而非在單位內，這有助減輕租客的心理不適。他亦分享處理租客投訴的經驗，強調需理解租客心情。投資凶宅前，買家必須審慎評估自身的財務狀況及長期持貨能力，並應向多間銀行查詢按揭條款，因為不同銀行的批核標準可能差異很大。