本報記者周靜然紐約報道
紐約州一個上訴法院合議庭週四裁定，推翻一項具有里程碑意義的州法律。該法律原本禁止房東因租客使用政府住房補助支付房租而進行歧視。這一裁決被視為對數萬名低收入租客及政府安置住房努力的一大打擊。
由五名上州法官組成的上訴法院小組裁定，反對紐約州總檢察長詹樂霞(Letitia James)的立場，認定2019年紐約人權法中禁止對租客「收入來源」（source of income）進行歧視的條款違反了房產業主的憲法權利。法官指出，聯邦第8條住房券（Section 8）計畫要求對出租房屋進行安全檢查，這構成對房東財產的政府檢查，可能違反美國憲法第四修正案。
低收入租客面臨新障礙
「第8條住房券」（Section 8）是美國聯邦政府的住房補助計畫。符合資格的租戶通常只需將收入的30%用於支付房租，其餘部分由政府提供的住房券補貼。在紐約市，約有12萬3千戶家庭依賴該計畫支付部分房租，紐約州其他地區還有數萬戶家庭同樣使用這一補助。
然而，多年來，持有住房券的租客在尋找住房時經常遭到房東、房地產經紀或物業管理公司的拒絕或忽視。這種情況往往被視為對種族、是否有子女等因素歧視的替代方式。法官在裁決中也承認，正是這些歧視問題促使州議會制定了「收入來源保護」法律。
不過法官指出，在現行法律下，「房東被迫同意政府對其出租房產及相關記錄進行搜查」，這可能違反憲法第四修正案。第8條住房券計畫要求住房質量檢查以及其他文件審查，以保障租戶安全、防止欺詐並確認申請人收入資格。
州總檢察長辦公室發言人艾瑪麗亞表示，檢察長辦公室仍在審查裁決內容，並評估是否提出上訴。
此次裁決源於2022年總檢察長詹姆斯對伊薩卡（Ithaca）一名知名房東提起的訴訟。兩名租客投訴稱，因為使用第8條住房券支付房租而被拒絕租房。被告房東Jason Fane經營房地產公司Ithaca Renting Company，他辯稱自己拒絕參與第8條計畫，是因為該計畫會迫使他同意對其建築物及公司帳簿、紀錄與電腦進行檢查。
此前，一名州法院法官已支持費恩的主張，促使總檢察長在2023年向上級法院提出上訴。費恩的律師柯蒂斯·約翰遜表示，他的客戶對結果「非常滿意」。他指出：「所有審理此案的法官都認為，政府不能強迫我的客戶參與一個需要放棄第四修正案權利的計畫。」
代表住房券租客的法律團體則迅速批評該裁決。法律援助協會（Legal Aid Society）律師埃文·亨利表示，這一裁決「從根本上存在缺陷」，因為案件並未出現房東因拒絕檢查而受到處罰的具體案例。
亨利表示，希望州總檢察長能向紐約州最高法院提出上訴。他指出，該裁決將使依賴住房券的數千名紐約人面臨更高的住房歧視風險。
他說：「制定收入來源保護法正是因為持住房券的租客長期被排除在住房市場之外，儘管他們擁有合法且可靠的租金補助。」
分析人士指出，這項裁決將立即影響使用聯邦住房券的租客，但其影響可能更為廣泛。如果房東以此為依據拒絕其他類型補助的租客，或挑戰地方反歧視法律，例如紐約市在2008年制定的相關法規，影響範圍將進一步擴大。
目前，紐約市還運行一項名為CityFHEPS的市級住房券計畫，已有超過6萬戶家庭使用該補助支付房租，年度成本超過10億美元。紐約市還通過其他補助項目幫助租客支付房租，包括針對艾滋病或HIV感染者的住房補助。
近年來，紐約市已擴大CityFHEPS計畫，允許受助人租住紐約市五區之外的住房。但此舉也促使一些城鎮和縣政府制定規定，阻止房東將房屋出租給持CityFHEPS補助的租客，而州政府與市政府均未對這些禁令提出法律挑戰。
