STC資產管理公司（STC Management）首席執行官許惠欽（John Hsu，如圖：本人提供）12日受訪，針對2025年至2026年美國商業地產趨勢、南加州華人商業挑戰及商圈同質化等議題發表看法。許惠欽指出，儘管南加州商業地產過去一年面臨高利率與成本上漲的艱巨挑戰，但只要能掌握消費者偏好轉變並導入創新經營模式，未來前景依然看好。

回顧2025年並展望2026年，許惠欽表示南加州商業地產正經歷一段「辛苦期」。他分析，聯邦儲備局（Fed）過去的加息行動直接導致資金成本上升，當利息增加，資本化率（Cap Rate）隨之攀升，造成商業不動產估值下降，進而影響銀行貸款意願與續貸額度。此外，人工薪資變貴、保險成本激增，以及消費者從傳統零售轉向「體驗式消費」的結構性轉變，都讓業主與租戶面臨沉重壓力。

針對華人商業面臨的挑戰，許惠欽觀察到傳統大型海鮮酒樓首當其衝，因現代年輕消費群體的口味與習慣已與過去完全不同。他指出，餐飲與零售業的競爭日趨白熱化，大型主流連鎖店如來愛德（Rite Aid）甚至星巴克（Starbucks）都在調整策略，關閉表現不佳的門市。他強調，房地產的價值源於店鋪的獲利能力，若商家無法跟上潮流，將直接影響物業的整體價值。

對於羅蘭崗（Rowland Heights）等華人聚集區商業「同質化」及主流商場撤出的現象，許惠欽認為這是市場供需自然汰換的結果。他以超市為例，指出當主流超市無法吸引華人遷入後的口味需求或轉型失敗，自然會被市場淘汰。然而，目前華人商圈出現過多功能重複的餐飲與超市，導致惡性競爭，商家為節省人工縮短營業時間，這對消費者與長遠發展並非好事。

許惠欽建議，華人業主在招商時應抱持更開放的態度，積極引進如Trader Joe’s等優質主流品牌。他坦言，引進主流連鎖店雖涉及複雜的法律條款與建築補助金（TI Allowance）要求，但其具備強大的帶動效應，能改善商圈風氣。他也提到，羅蘭崗因屬於洛杉磯縣（LA County）直轄區而非獨立市，在治安管理與開發審批上存在挑戰，呼籲透過專業管理與政府稅收優惠，集結社區力量推動大型商圈翻新，才能在人口結構改變的趨勢下，維持商業地產的長期盈利與競爭力。本報訊