在2020年代的大部分時間裡，對許多美國家庭而言，置業似乎是一種自動創造財富的工具。然而，隨著通脹上升與華爾街股市持續走牛，加上房價升幅顯著放緩，擁有房屋正逐漸失去作為美國最可靠財富積累途徑的優勢，昔日爆發式的財富增長時期已成為過去。
綜合CNBC及NBC報道，穆迪分析（Moody’s Analytics）的最新預測顯示，2026年至2035年間，全國房價年均增長率約為2.1%。這遠低於業主在過去10年間習慣的近5%年均升幅。房地產分析公司UrbanDigs聯合創辦人沃爾庫普（John Walkup）指出，年增長率達雙位數的時代已經過去，房屋正回歸為一種增長較慢且穩定累積財富的資產，而非疫情後那樣的火箭式飆升。
股市與通脹衝擊傳統觀念
長期以來，買屋被視為建立長期財富的最穩妥途徑。然而，近年高通脹壓力的持續以及股市強勁的牛市表現，正在挑戰這一傳統觀念。對於新買家而言，除了房價居高不下，借貸成本也大幅上升。30年期固定按揭利率已從疫情期間的不到3%，升至近年來的6%至7%左右，顯著加重了每月供款負擔。
穆迪分析首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）表示，除非出現經濟衰退，否則按揭利率無法重返疫情期間的超低水平。隨著房價升幅趨緩，業主需要持有房屋更長時間，才能累積顯著的房屋權益（equity）。舊金山灣區地產經紀紐曼（Wendy Newman）補充，過去買家享受低利率與房價暴升的雙重紅利，如今面臨近7%的利率與緩慢升值，置業的財富效益已不如以往劇烈。
持股與長期置業的財富效應
雖然升幅放緩，但並不意味著置業完全失去累積財富的作用。房屋最大的優勢在於能利用槓桿效應，透過較低首期與按揭貸款來累積權益。根據Bankrate計算，即使房價年增長率僅為2.1%，買家以10%首期及6.5%按揭利率購買一套50萬美元的房屋，在10年間仍可累積約234,000美元的財富。
不過，交易成本、維護費、地稅及保險在溫和升值環境下會吃掉更大比例的收益。專家建議，如今的買家應調整心理預期，儘可能以7至10年的長期眼光規劃置業，同時在投資組合中合理配置其他資產。
新聞及封面圖片來源：美聯社