內地一線城市寫字樓市場持續承壓，空置率普遍超過20%的國際警戒線，租金較高峰期大幅回落。然而，人工智能（AI）及具身智能產業的崛起，正為部分核心區域帶來新的租賃需求，形成市場結構性的「K型分化」。
本文核心內容：
- 北京甲級辦公樓第三季平均租金降至每平方米198元人民幣，對比2018年同期389元的高位，累計跌幅近半。
- 上海財經大學報告指出，內地一線城市辦公樓空置率已普遍超過20%的國際警戒線。
- 北京中關村受AI產業帶動，第三季平均租金環比上漲0.8%，空置率回落至5.6%；而CBD區域因新增供應，空置率攀升至20.4%。
- 智元機器人在上海前灘承租超過22萬平方米辦公樓，年租金逾3億元，刷新上海單筆租賃紀錄。
AI企業成租賃市場新動力
在整體寫字樓行情低迷的背景下，AI和具身智能企業成為核心商務區的新晉主力租戶。北京、上海、深圳、杭州等地一批AI及芯片企業正從孵化器或共享辦公空間遷出，升級進駐甲級商廈，持續擴張辦公空間，形成了明顯的「AI鏈條」租賃需求。今年上半年，字節跳動、月之暗面、智譜AI等科技企業均在北京中關村地區擴租或購置辦公大樓。
業界對市場拉動作用持審慎態度
儘管科創企業帶來市場熱度，但業內態度審慎。這類企業的選址多優先匹配其研發、生產及產業鏈布局需求，對傳統核心商務區的整體拉動作用有限。對比上一輪互聯網熱潮，AI企業雖然估值高，但僱員規模普遍不大，單憑其需求遠不足以撐起整個寫字樓市場。市場的復甦仍需依賴更廣泛的經濟基本面改善。