紐約市長馬姆達尼（Mamdani）政府近日公布住房政策報告草案，提出未來10年增加70萬個住房單位，以緩解紐約長期嚴重的住房供應短缺。報告同時為各社區委員會訂下未來5年的住房增長目標，但相關目標不具法律約束力，對具體開發地點及分區改革也未作詳細說明。
根據數據，紐約市2026年前6個月僅核發14,714個新住房單位建築許可，全年若按此速度估算約3萬個，與每年平均7萬個、10年達70萬個的目標仍有巨大差距。
紐約市2022年曾核發逾7萬個住房許可，但主要是因421-a房地產稅務優惠即將到期，大量開發商提前申請。2015年421-a前一次到期時，住房許可量也曾突破6萬個。分析認為，紐約過去住房政策經常在稅務優惠或規定即將失效前刺激開發，之後建設量便大幅回落。若要連續10年維持每年約7萬個新增住房單位，關鍵在於建立穩定、持續及有利於住房投資的政策環境。
分區改革成住房增長核心
報告指出，紐約住房短缺的一大根源是現行分區制度。1961年實施的《分區決議》大幅限制住房發展，雖然歷屆政府曾推動改革，但各社區住房增長仍極不平均，一些城市邊緣地區及曼哈頓部分富裕社區仍屬低增長區。
住房增長較快與較慢的社區，也與2025年市長選舉的政治版圖存在一定重疊。馬姆達尼支持者較集中的布碌魯北部及皇后區西部，近年正是住房建設及年輕人口增長較快的地區。
可負擔住房「快速通道」10月啟動
2025年修訂的《城市憲章》土地使用規定，將給予市政府更多推動住房建設的工具。市城市規劃局將在10月1日前指定12個社區委員會，適用「可負擔住房快速通道」，部分分區審批可因此簡化，且不必經市議會批准。
初步分析顯示，符合條件的社區多數屬於住房增長較低地區。對低密度社區而言，新程序可能迅速改變土地使用規定，增加住房供應；但曼哈頓部分地區密度已高，土地有限，若要大幅增加混合收入住房，仍需要其他土地政策配合。
新《城市憲章》也允許部分低密度社區透過快速程序批准最高4層的新住房；另一項「快速分區行動」則可由標準及上訴委員會（BSA）批准100%可負擔住房的分區調整，同樣不必經市議會批准。
市長、市議會土地權力角力升溫
隨著馬姆達尼政府提出10年增建70萬住房的雄心，市長擴大的土地使用決策權，也加劇行政部門與市議會之間的角力。這被認為是市議會反對馬姆達尼提名John Mangin出任BSA主席的重要背景之一。
不過，市議會仍保有部分制衡權力。涉及《統一土地使用審查程序》（ULURP）的項目，以及市政府預算，仍需議會配合；部分可負擔住房項目若涉及市有土地出售或稅務優惠，也須經市議會批准。
分析認為，馬姆達尼政府下一步必須明確交代，70萬個住房單位將在哪些地區、透過何種土地使用政策實現。市議會雖未必全面支持，但雙方若無法建立基本合作共識，土地使用權力之爭恐持續升溫，也可能削弱政府增加住房供應的能力。
本報記者周靜然紐約報道
