本報訊
地產界此前強烈批評市長馬姆達尼的租金穩定公寓凍租提案魯莽，指其恐導致業主破產並阻礙紐約市經濟發展。然而，一項最新獨立分析卻得出了截然不同的溫和結論。
據《紐約時報》報道，債券評級機構穆迪（Moody’s）3日發布報告指出，即使實施長達5年的租金凍結，全市也僅有6%的少數業主面臨抵押貸款違約風險。報告解釋稱，這是因為絕大多數業主仍可通過提高同棟大樓或旗下其他投資組合中市值房的租金，來減輕整體財務負擔。
穆迪商業抵押貸款支持證券研究主管兼報告主筆惠勒（Darrell Wheeler）表示，政策對業主的邊際影響微乎其微。他預計此舉不會導致相關債券評級遭到下調。但他同時警告，若業主旗下僅持有穩租房，凍租勢必會為其帶來一定的經濟痛苦。
目前紐約市擁有近100萬套租金穩定公寓。業主倡導團體紐約公寓協會（New York Apartment Association）對此分析提出質疑，批穆迪的報告存在局限性，因其僅涵蓋了獲得市府稅收優惠、屬於大型投資組合的一部分較新公寓樓。協會行政總裁布爾戈斯（Kenny Burgos）強調，報告忽視了曼哈頓以外、無法獲得市府援助的老舊及小型物業的困境，並指此裁決對市場中最強大的參與者而言都是警告，而非令人安心的保證。
此項報告令針對凍租提案的激烈辯論再度升級。負責決定穩租房租金升幅的獨立小組租金指導委員會（Rent Guidelines Board）在5月的初步投票中為凍租留下了空間，並將於本月底進行最終表決。
若提案獲得通過，將成為全美最嚴格的租金上限政策，受影響的單元總數將超過三藩市與邁阿密的總和。這亦將使馬姆達尼能夠在履新數月內兌現其核心競選承諾。市府3日對此報告未作評論。
業主方面指稱，凍結租金將使其更難應對不斷上漲的物業稅、保險費及其他成本，最終導致租客的居住環境惡化。許多業主坦言，由於翻新與維修成本過高，目前正刻意讓單元保持空置。對此，馬姆達尼回應稱市府可通過資助保險成本來協助業主，或允許陷入財政困境的業主調高部分空置單位的租金。
此次穆迪分析了481筆發放給公寓大樓業主的貸款，涉及全市約4.24萬套公寓，其中約43%為租金穩定公寓。這批貸款屬於商業抵押貸款支持證券（CMBS）。惠勒透露，由於投資者對馬姆達尼的凍租提案感到擔憂，並詢問該政策對債券評級的影響，該機構遂開展了此項模擬分析。
