美國大型公寓業者近期掀起整併浪潮。AvalonBay Communities與Equity Residential上週宣布達成總值690億美元合併協議，將打造全美最大公寓持有公司，也反映出租公寓市場正面臨獲利下滑與租金疲弱壓力。
《華爾街日報》、彭博社及CNBC報道，分析指出，這項超大型合併可能只是公寓業進一步整合的開始。
房東陷入「不成長就淘汰」
多年來，美國公寓業利潤成長疲弱，租金漲勢放緩，導致業者紛紛尋求降低成本、改善華爾街投資人觀感。目前為全美第二大公寓業主的Morgan Properties共同執行長摩根（Jonathan Morgan）表示，無論大型上市公司或小型房東，如今都進入「不成長就淘汰」模式。
近年建材、人工與保險費用持續上升，加上高利率推高融資成本，使開發商利潤遭到壓縮。另一方面，由於美國南部「陽光帶」（Sunbelt）與山區西部近年新公寓供應過剩，房東難以調漲租金，甚至出現租金停滯或下跌情況。
房地產數據公司Yardi Matrix指出，今年全美約有48萬個新公寓單位投入市場，未來數年每年仍將新增約45萬個單位。
合併後將成全美最大房東
在租金成長疲弱下，合併成為改善財務表現最快方法之一。AvalonBay與Equity Residential預估，合併完成18個月內可節省1.75億美元成本。
合併後新公司將擁有超過18萬個出租單位，超越目前擁有約11.9萬單位的Greystar Real Estate Partners，成為全美最大公寓持有者。新公司仍將由AvalonBay執行長沙爾（Benjamin Schall）領導。雙方目前另有超過2萬戶住宅處於開發與規劃階段，並預期未來規模持續擴張。
降低融資成本成關鍵
兩家公司表示，希望未來減少依賴高成本舉債，改以企業自身收入推動開發計劃，同時透過自營保險、整合數據與增加人工智能（AI）應用降低成本。即將退休的Equity Residential執行長帕雷爾（Mark Parrell）表示：「我們將擁有市場上最低的資金成本。」
雖然兩家公司主要持有紐約、波士頓與洛杉磯等沿海高端公寓，在陽光帶布局較少，但同樣受到租金疲弱衝擊，甚至必須祭出數月免租優惠吸引租客。
公寓REIT數量持續減少
在房東議價能力下降背景下，美國公寓房地產投資信託基金（REIT）近年持續整併。1990年代，美國專注公寓市場的上市REIT超過20家，如今只剩約12家。2021年，Independence Realty Trust與Steadfast Apartment REIT便完成70億美元合併；黑石集團（Blackstone）近年也陸續將多家多戶住宅公司私有化，包括2024年的AIR Communities。部分公寓公司甚至開始出售資產或清算業務。
封面圖片來源：美聯社