《星島環球網》見習記者黃冬艷 廣州報道
流動性壓力下，華潤置地正加速資產變現。11月30日，在華潤置地深圳灣豪宅項目首開收金130億引發市場熱議的同時，兩家分別位於貴陽、西安的萬象系商業運營主體子公司，也悄然被華潤置地放上拍賣桌，掛牌底價總計約20.78億。
盡管手握千億現金，但在逾2800億債務的壓力下，即使是央企華潤置地，也不得不在戰略定調時，將「現金為王」大寫加粗。
隨著近幾年「調結構、調節奏、調布局」戰略的推進，華潤置地調整商業資產運營模式以及開發銷售業務產品結構的力度逐漸加大，並冀望借此改善財務結構。
資產可賣，經營權不可賣
《星島》從上海聯合產權交易所官網了解到，11月30日，華潤置地（西安）商業物業管理有限公司（下稱「華潤西安」）100%股權、華潤置地（貴陽）有限公司（下稱「華潤貴陽」）100%股權分別被掛牌轉讓，轉讓底價分別約為9.7億元、11.08億元，截止日期均為2025年12月26日。
兩家公司均為華潤置地旗下商業資產項目的運營主體公司。其中，華潤西安成立於2012年，資產包括西安西鹹萬象城及華潤國際廣場，涉及商業地產運營及辦公物業租賃等。
從財務數據來看，2025年前三季度，華潤西安營收約為1.98億元，凈利潤約229.53萬元。資產評估報告顯示，截至2025年6月底，華潤西安資產總計約14.97億元，負債總計約9.91億元，凈資產約5.06億元，整體評估價值約8.85億元，以9.7億元的掛牌底價算，較評估價溢價約9.6%。
成立於2014年的華潤貴陽旗下擁有華潤置地貴陽萬象匯。截至2025年8月31日，華潤貴陽年內營收約為1.29億元，凈利潤約為1.12億元。按資產評估價值算，同期該公司的資產總計約11.76億元、負債總計約11.13億元、凈資產約0.63億元，整體評估價值約9.7億元。華潤貴陽掛牌底價11.08億元，較評估價溢價14.23%。
值得注意的是，在交易條件中，兩家子公司均要求一次性付款，同時受讓方需接受且認可兩家標的公司已簽署的《運營管理服務協議》全部內容，並同意繼續履行相關協議內容，履行期間不參與標的企業的物業資產運營。
換言之，股權轉讓後，華潤置地雖不再擁有兩個商業項目的產權，但未來項目的運營管理權仍歸屬於華潤置地，只是模式從重資產運營變為了輕資產管理，如此既實現了資產退出及變現，又保證未來仍有持續的業務現金流。
商業經營「輕量化」
從近幾年華潤置地的動作來看，將「重」資產做「輕」的戰略變化，其實早已開始，尤其在行業周期調整，企業債務及現金流壓力日漸突出的情況下，這家央企的經營性業務轉型明顯提速。
一方面，華潤置地將持有的商業地產項目進行資產證券化。有媒體統計發現，從2022年開始，華潤置地以成都、深圳、重慶、北京等商業項目為基礎資產，至少發行了160億的CMBS（即Commercial Mortgage Backed Securities，商業抵押支持證券），另外還注冊了百億以上的類REITs（即Real Estate Investment Trust，不動產投資信托基金）發行額度。
另一方面，則是通過轉讓商業地產項目股權但保留長期運營管理權的方式，實現輕資產轉型。2023年至今，華潤置地已以類似方式先後將杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、合肥萬象城等數個已經運營成熟的項目股權掛牌轉讓，價格在19億元至40億元不等，且基本實現溢價出售。
算上即將轉讓的西安、貴陽兩個項目，華潤置地近幾年通過出讓資產產權但綁定經營權的方式，已回籠資金逾百億。
在2025年半年業績會上，華潤置地董事會主席李欣就曾表示，經營性不動產和資管業務作為業績增長新引擎，對華潤置地的業績和長期穩定現金流的拉動效應愈發顯著。
據悉，華潤置地經營性不動產業務包括持有租賃經營的購物中心、寫字樓、酒店等。今年上半年，華潤置地經常性業務收入205.6 億元，同比增長僅2.5%，但佔總營收的比重已達21.7%，毛利率72.9%，對核心凈利潤的貢獻佔比提升至60.2%。
其中經營性不動產業務收入同比增長5.5%至121.1億元，輕資產管理業務則同比微增1.1%至60億元。截至2025年上半年，華潤置地在營的購物中心已有94座，期內購物中心總零售額高達1101億元。
《星島》獲悉，此前曾有投資者「吐槽」華潤置地投入大量成本拓展經營性不動產業務，但僅靠收租及萬象生活的管理收入回流資金，投資回報周期冗長，華潤置地的股東權益難以保障。但通過資產證券化、出售成熟商業資產等「組合拳」，華潤置地無疑正加速向以輕資產運營管理為主的模式轉型。
新房開發「豪宅化」
在「調結構、調節奏、調布局」的整體戰略轉變下，華潤置地的商業資產結構逐漸走向「輕重結合」，而作為業績基本盤的開發銷售型業務，也同樣在加速產品結構調整，尋求高端化突圍。
《星島》了解到，今年華潤置地曾在全國集中開展針對高凈值人群需求的產品趨勢研究運動，並在10月中旬於上海的2025戰略新品發布會中，重點介紹其豪宅產品研發戰略。
今年上半年華潤置地新增的148萬平方米土地儲備以及可售貨源中，近九成均位於一、二線城市。隨著近兩年投資布局重心向一、二線城市核心地段傾斜，華潤置地的高端項目比重也在逐漸增加，將目光對準在行業下行周期中購買力更高的高凈值人群。
今年下半年以來，華潤置地位於上海、北京、武漢、深圳等城市的多個豪宅項目集中入市。
剛剛過去的11月29日、30日，華潤置地上海「澐啟濱江」、深圳「深圳灣澐璽」兩大豪宅項目就先後入市，後者更是憑借130億元的銷售額，刷新2025年全國單盤首開銷售記錄。
值得一提的是，上述兩個項目在拿地時已因高地價受到行業關注。其中上海「澐啟濱江」為今年7月份華潤置地聯合上海南房集團以244.7億元的總價拿下，創下2025年全國單次拿地金額紀錄。「深圳灣澐璽」項目地塊，則是2024年12月華潤置地與中海地產兩家央企共同競得，總成交價達185億元，也刷新了當時深圳涉宅地塊成交總價歷史紀錄，同時成為2024年全國出讓的最貴土地。
截至2025年11月底，華潤置地已在全國布局十餘個標桿豪宅項目，但在房地產市場深度調整的當下，已有越來越多的房企開始如華潤置地一般將突破口對準高凈值人群。
如近期因首開收金130億元上頭條的「深圳灣澐璽」項目所在的深圳灣板塊，除了華潤置地，還有中信信悅灣、聯泰超總灣、後海招商璽等幾個同類豪宅項目也將前後腳進入銷售階段，市場競爭尤為激烈。
最新數據顯示，2025年1—10月華潤置地累計合同銷售金額下滑16.6%至1696億元，總合同銷售建築面積約為641萬平方米，同比減少27.4%。此外經常性收入約414.8億元，同比增長7.2%，其中經營性不動產業務租金收入約271億元，按年增長13%。
此消彼長的業務現狀下，商業及開發銷售產品結構調整能否為華潤置地帶來新的增長邏輯，從而改善財務結構，有待驗證。
