近日網上有聲稱是日出康城新盤凱柏峰的買家擔心收樓時,無法借足按揭要抬錢上會,並於討論區貼出「聯署聲明」,希望發展商提供利息補貼等一系列措施,結果惹來大量網民批評。事實上,隨着近年本港樓市下跌,較早期的新盤樓花很有可能估價不足,嚴重者更可能令以建期付款方式的買家要抬錢上會,甚至最終因上不到會而要撻訂。究竟「建期付款」與「即供付款」有何分別?購買樓花時又應該注意甚麼風險?
「即供付款」VS 「建期付款」
所謂「即供付款」,即買家支付訂金後,就需要在短時間內全數付款或上會以完成交易。好處是一般發展商會提供較大折扣優惠,買家亦可按當時息口環境及單位估值申請按揭,未來變數較少;缺點則是買家在樓花期內已經要供樓,若然本身業主期內要租住其他物業,便會百上加斤。
「建期付款」方面,即買家支付較少首期後,可直至收樓前才向銀行申請按揭支付尾數。好處是付款期較寬鬆,一般較適合預算有限的上車客選擇;不過,缺點是樓價一般比即供付款為高,樓花期後息口或已上升、單位估值亦可能下跌,甚至買家本身的工作及經濟情況也隨時有變,最終令買家因上不到會而要撻訂。
差估署樓價指數兩年跌兩成
若以單位估價而言,差估署早前公佈3月全港私人住宅樓價指數按月回升1.06%至305.7,終止10個月連跌走勢,惟按年則跌13.23%;若以2022年3月計,兩年間更大跌約兩成。
換言之,近兩年的新盤樓花很有可能會出現估價不足的情況,買家就可能要申請更高的按揭成數,以至額外準備更多的首期上會。假設以樓價500萬元單位為例,樓價跌13%已經是65萬元,樓價跌20%就相差100萬元。
H按封頂息兩年大增1.625厘
息口環境方面,翻查資料顯示,近年本港最優惠利率(P)由5厘加至最新的5.875厘,市場上普遍的H按封頂息率亦由大約「P-2.5厘」急升至最新的「P-1.75厘」,即實際按息由2.5厘加至4.125厘,加幅高達1.625厘。
若以2.5厘息及30年期計,每貸款100萬元的每月供款為3,951元,貸款500萬元則供款19,756元;而以4.125厘息及30年期計,每貸款100萬元的每月供款增至4,846元,貸款500萬元則供款24,232元。換言之,每貸款100萬的每月供款就要多付895元,貸款500萬則為4,476元,升幅接近23%。
順帶一提,近期按揭計劃的現金回贈也大減,由以往普遍達1%或以上,現時部份大行已減至「零」。若以500萬樓盤、借九成計,現金回贈1%也相差達4.5萬元。
最壞不只撻訂 發展商恐追差價
最壞情況方面,就是買家無力上會,最終要被逼撻訂,但要留意的是,買家除了會因此損失所付定金外,一旦發展商未來劈價重售單位,買家亦有機會要支付當中的差價。
近日長實(1113)旗下元朗洪水橋新盤「#LYOS」連環撻訂15伙後,發展商隨即劈價最多32%出售貨尾,長實營業部首席經理郭子威亦強調,如果買家未有完成買賣合約,若重售後成交價較撻訂價低,將向買家追討差價。
因此,有意買入較長年期的新盤樓花買家,宜留意未來樓價及息口因素,而對於預算有限的買家而言,較穩陣做法仍然是選擇即供付款,以避免樓花期後出現上述不明朗因素。
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