（工商新聞）利率上升給 2023 年
商業地產參與者的討論蒙上陰影。
2024 年，人們重新樂觀地認為經濟
活動將會回升，或許會在今年稍晚。
當投資者、業主和開發商確定解決債
務、到期貸款、貸款違約和商業房地
產潛在困境等問題的最佳方式時，利
率的方向將影響市場。
2023 年，由於利率上升超過上
限，導致交易量減少，該行業經歷了
放緩。決策者因不確定性而猶豫不
決，導致市場凍結。快速的利率上漲
導致大部分市場退出，導致交易量有
限，1031 交易所買家減少。儘管聯
準會暗示將在 2024 年降息，但最近
的訊號表明利率可能仍處於高位。為
了刺激經濟成長勢頭，需要大幅降息
50-100個基點。賣家不願以較低價格
出售，而買家則對價格下跌持謹慎態
度，使情況更加複雜。顧問觀察到，
由於發起人在買賣雙方存在差距的情
況下尋求更多時間來完成項目，因此
對橋接再融資貸款的需求增加。聯準
會對降息的謹慎態度延長了交易放緩
的時間，因為賣方等待上限利率壓
縮，而買方在高利率環境下尋求價格
優惠以獲得滿意的回報。
變得激進還是保持防禦？
一位專家提到，最近的利率穩定
為市場帶來了信心，預計隨著時間的
推移，利率會進一步下降，這可能會
促使承保從防禦性轉向激進。另一
位專家預計，如果聯準會降息，商業
收購成本將會降低，進而使投資者受
益。一位觀察家指出，貸款利率下
降，預計還會進一步降息，競爭也會
加劇。隨著貸款機構變得更加活躍，
競爭加劇，信貸利差縮小並刺激交易
量。另一位觀察家指出，投資者等待
降息觸發買入或賣出策略，預計活動
和庫存將會增加。雖然一位專家對市
場的彈性持樂觀態度，但另一位專家
仍持謹慎態度，理由是天然氣價格影
響通膨等不確定因素。儘管有不同的
觀點，但穩定性對於貸款到期的借款
人來說至關重要，因為市場功能取決
於對近期前景的了解。
新常態下的解決方案
為了適應不斷變化的情況，投資
者面臨利率上升、支出增加和通膨上
升的挑戰。我們相信市場參與者將適
應這種“新常態”，並建議解決方案因
貸方而異。對於 CMBS 貸款，借款
人可能面臨更高的成本和潛在的喪失
抵押品贖回權，而銀行可能會延長當
前借款人的貸款期限。十年前背負債
務的投資者正在努力解決如果利率居
高不下該怎麼辦。專家建議探索銷售
和再融資選項以實現靈活性。預計，
由於借款人難以獲得長期債務，特別
是在從建設到永久的融資方面，將
會出現更多的困境和喪失抵押品贖回
權。有專家指出，只要資產價值不低
於水下，貸款機構就會在等待市場改
善的同時延長貸款期限。儘管貸款已
到期，但貸方對取消抵押品贖回權猶
豫不決，由於業主對現有房產進行再
投資而不是購買新房產，因此問題仍
未得到解決。
即將面臨廣泛的困境嗎？
一位專家強調，考慮到地點、房
產類型和經濟狀況等因素，貸款違約
將針對每項房產而定。他們認為，如
果利率維持在高位，違約現像不會
普遍存在，這歸因於從全球金融危機
中學到的教訓和保守的核保做法。然
而，他們預測過度建設的辦公市場和
短期浮動利率貸款的借款人將面臨困
境。另一位專家強調了由於空置率上
升和租金上漲停滯而給辦公大樓和多
戶住宅行業帶來的挑戰。儘管如此，
零售和工業地產仍然表現良好。另一
位專家預計，融資的改善將提高買家
對零售業的興趣。穩定利率被認為對
於市場清晰度和增加交易活動至關重
要。這可能會吸引更大的機構重返市
場，從而使整個行業受益。
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