加州迎來了一系列租房新法的生效，2024年的這場法律變革給房東和租戶帶來了諸多變化。SB567法案將如何影響加州的租房市場？針對這一議題，前檢察官、商會主席、亞凱迪亞市市長，現任亞市市議員、南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)，進行分析。
對於 SB 567，加州州長紐森於2023 年 9 月 30 日簽署了由州參議員瑪麗亞-埃萊娜-杜拉索（María Elena Durazo，民主黨-洛杉磯）撰寫的 SB 567，稱為《無家可歸預防法》，該法案加強了 2019 年《租戶保護法》法案，將房租漲幅限制在 10%，並防止房東在沒有合法理由的情況下驅逐租戶。
SB 567法案
新法案SB567於4月1日正式生效，而這項法案將直接影響到兩類房產所有者。第一類是計劃對房產進行重大改造或重建，以便在市場上轉售的投資者，也就是我們常稱之為「修復和翻新」投資者。另一類是計劃自己或家人搬入已入住房產的房產所有者。
要理解新法律，我們必須先理解舊法律
《民法典》第 1946.2條(Civil Code § 1946.2)禁止業主在無正當理由的情況下將已連續居住12個月的租戶趕走。鄭博仁律師介紹，「正當理由」分為兩類：「過錯正當理由」和「無過錯正當理由」。「過錯正當理由」一般涉及租戶未付租金、違反租約、浪費、經營毒品實驗室或其他犯罪活動。而關於「無過失正當理由」驅逐住戶的理由，其中包括：(i) 房地產所有者或家庭成員搬入該房產；(ii) 從租賃市場上完全撤出該房產；(iii) 為遵守某些政府命令，如：違反規定；或 (iv) 對該房產進行重大改造。
自 2024 年 4 月 1 日起，SB 567 將為「無過錯正當理由」驅逐增加一個重大障礙，即房產所有者（或業者的直系親屬）希望佔用該住宅房產，或投資者尋求取代租戶以進行重大改建。
針對計劃搬入房產業主的新規定
潛在業主購買出租物業的目的是入住，或者現有業主搬走住戶，讓子女或父母入住，這種情況非常普遍。從歷史上看，這是一個相當簡單的過程，對業主何時必須入住或入住多長時間沒有任何限制或規定。但從 2024 年 4 月 1 日起，SB 567 將要求房產所有者或家庭成員（配偶、同居伴侶、父母、子女、孫子女、外孫子女、祖父母）必須在 90 天內實際搬入房產，並將房產作為其主要住所連續居住至少 12 個月。鄭博仁律師表示，換句話說，業主將不能僅僅以「入住」條款為借口，趕走租戶或提高租金。
鄭博仁律師提供
