本報訊
為了讓購屋更負擔得起，總統特朗普近日在社群媒體上提出「50年期房貸」構想。聯邦住房金融局局長比爾普爾特隨即回應稱，該機構正「著手研究」，並形容這將是「改變遊戲規則」的政策。延長房貸年限的目的，是降低屋主每月還款額。根據全美房地產經紀人協會數據，9月房屋售價中位數為41萬5200美元，以6.3%的利率計算，30年期固定房貸每月本金與利息約2056美元；若延長至50年，月供可降至1823美元，節省233美元。不過，房主累積資產速度將放慢，整體利息支出則會高出約40%。
伊利諾州奈爾斯市一處住宅外豎立著「出售」標誌。美聯社
CNBC報道，分析指出，房利美與房地美理論上可推出此類貸款，但目前50年期貸款不屬於《多德-法蘭克法案》規定的「合格房貸」，意味投資人若遇違約將無法獲得保障。若要改變此規定，可能需國會批准，過程長達一年。分析師賽伯格指出，兩大機構可先行建立次級市場，但若無政策變動，放貸機構不會主動推出50年期房貸。
利率問題同樣受關注。業界預估，50年期房貸利率將高於30年期，取決於投資人需求。《Mortgage News Daily》營運長葛雷厄姆表示，目前並無這類貸款的次級市場，短期內也難出現，因此不僅早期本金償還極少，利率也會更高，形同「只付息貸款」。他指出，多數人不會持有房屋達50年，即使房價上漲可帶來資產增值，但今年全美房價普遍走軟，升幅遠不如前幾年。
房地產業者普遍認為，50年期貸款對購屋者幫助有限。《Realtor.com》首席經濟學家伯納指出，這並非解決住房可負擔問題的最佳途徑，政府若想降低利率，應先取消引發通膨的關稅措施。另有分析認為，此新型房貸可能仰賴房利美與房地美繼續由政府託管。特朗普政府計劃未來讓兩家機構私有化並進行首次公開募股，但專家警告，若引入50年期貸款，可能使私有化進程更複雜。
住房負擔能力已成特朗普政府的主要壓力點。疫情期間的低利率引發購屋熱潮，五年間房價暴漲逾五成，導致房屋銷售與貸款需求明顯下滑。全美房地產經紀人協會報告顯示，首次購屋者平均年齡從1991年的28歲上升至2024年的38歲，形容數字「令人震驚」。特朗普政府已敦促建商加快新屋供應，但建商反駁稱土地、勞工與材料成本過高。房屋建商PulteGroup執行長馬歇爾表示，市場供應缺口約400萬套，解決此問題需聯邦、州與地方政府與建築業共同合作。
新聞及封面圖片來源：美聯社
