（工商新聞）當你想到出售投資出租物業時, 是否曾因聯邦稅、加州稅以及折舊追繳稅等總稅付高達45%至50%，而讓你對賣房的念頭卻步？高昂的稅付，確實讓人望而卻步。
但如果你進一步了解終身節稅的策略與規劃，或許你就會重新考慮，是否應該出售那些讓你頭痛、難以管理、甚至影響生活品質的出租物業。
1031 Exchange DST 是指「Delaware Statutory Trust 1031 交換」的投資形式，是美國一種特定類型的地產投資工具，常用於**遞延資本利得稅（Capital Gains Tax）**的策略性置產。這個投資方式結合了兩個重要概念：
一、DST（Delaware Statutory Trust）
DST 是在特拉華州註冊的一種法定信託結構，允許多名投資者共同擁有一個大型的商業房地產項目（如辦公大樓、公寓、醫療設施、零售中心及養老院等）。投資者不直接持有項目，而是擁有該信託的受益權益（beneficial interest）。信託管理公司會在每月或每季把項目的租金收入分配予投資者。
二、1031 Exchange（IRC §1031）
這是美國稅法中的一條條款，允許房地產投資者在出售物業後將收益再投資於“類似”房地產，從而遞延繳納資本利得稅。DST 被 IRS 認可為符合「類似」的標的，因此可以成為 1031 交換的合法替代物。
DST的主要特點：
‧稅務優惠 > 可用於 1031 交換，延後繳納資本利得稅。
‧被動式投資 > 投資者無需自行管理物業，由專業機構代管。
‧低進入門檻 > 相比購買整棟大樓，DST通常只需 $100,000 起跳。
‧多元化 > 投資人可分散資金投入多個 DST，避免依賴單一類型物業的風險。
這種投資策略，除有遞延稅項的誘因，也適合不想親自管理出租物業的退休人士，及想分散風險、投資優質商用地產但資金有限者。惟要注意的是，其本質仍為有風險、不流動性投資，其投資通常需持有 5–7 年，但有些 DST 結構會提供新的 1031 交換、執行 721 交換（轉為 REIT 持股），以至現金出場的彈性。另外，投資者無權決策管理、出售或再融資該些項目，因此，挑選具信譽之信託管理公司及優質項目顯得十分重要。
上文提到DST-1031後續有選項去執行「721 交換」，這是什麼概念來的呢 這是從不動產投資轉為不動產投資信託（REIT）股份的做法，以進一步達到流動性提升、退出策略與稅務延遲等目的。
一、什麼是 721 交換？
IRC §721 交換，又稱「UPREIT」（Umbrella Partnership REIT）結構，允許不動產所有者將資產（如持有 DST 權益）以非付稅方式換成 REIT 合作夥伴單位（OP Units），最終可轉換成上市 REIT 的股票。這是一種讓 1031 投資者從原本的不動產持有人身份，轉變為擁有 REIT 股份的方式，並繼續遞延原有資本利得稅。
二、1031 DST 轉 721 的基本流程：
1.投資 DST：先透過 1031 交換將資金投入一個計畫中未來會被 REIT 收購的 DST。
2.REIT 收購 DST 資產：當該 DST 到期或出售，REIT（通常為同一機構發行的）會收購 DST 資產。
3.投資人選擇 721 交換：此時投資人可選擇將 DST 權益轉為 REIT 的合夥人單位（OP Units），繼續遞延稅負。
4.日後轉為上市 REIT 股票：投資人可選擇未來某時點將 OP Units 轉換為上市股票，實現流動性。
721 交換的主要特點：
顯而易見，721 交換把投資轉為流 類資產，是在DST的基礎上改善了其退出流動性，適合希望一勞永逸退出 1031 結構，但先不立刻產生稅負的人，投資者可繼續享有穩定被動收入，不用再反覆尋找新 DST 項目。惟必須注意，一旦做了721交換，就不能轉回1031，這是單向不可逆轉的。另記住潛在稅負是推遲而非消失，若最終轉為現金（如賣出股票）時仍需繳稅。
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