唐人街社區林肯街125號改建項目效果圖。開發商供圖
唐人街社區林肯街125號改建項目效果圖。開發商供圖

本報記者溫友平波士頓報道

3月3日晚,在唐人街居民協會(CRA)每月一次的公開會議上,重點聽取了開放商Oxford專業設計師對於唐人街社區林肯街125號改建項目的設計方案。據介紹,該項目的建成將對唐人街社區發展、公共空間拓展和社會經濟效益等方面實現更大的公共利益。據預計,該項目將實現每年超過1000萬美元的持續稅收增長,10年內增加1億美元;將向鄰里就業信托基金和鄰里住房信托基金支付320萬美元的聯動款項,其中280萬美元用於唐人街可負擔得起的住房和40萬美元用於職業培訓。

據介紹,目前該項目針對七個重要議題分別提出了應對措施:一是項目功能和使用,將項目改為R&D開發,以降低高度,減少密度,增加靈活性;二是建築體量和高度,減少33%(建築高度減少115英尺,密度減少230000平方英尺);三是交通和停車,減少125個停車位,提議降低使用密度;四是場地可達性,提出了兩個新方案,取消了位於Beach街道的裝卸貨區域;五是公共空間,增加60%(增加額外的10300平方英尺);六是現有商鋪和首層空間激活,首層商鋪面積翻倍,對現有的用戶/員工提供支持;七是公眾利益,重新確定公眾利益的優先次序並擴大其範圍。
據了解,該項目於2019年4月正式提出開發意向書;6月發布項目通知書,隨後先後開展了公眾會議、項目影響諮詢組會議、社區團體會議、綠道保護協會和非正式社區推廣等;10月初步確定項目範圍界定和意見函,繼而審查反饋意見,並確定了七個重要議題,優先考慮鄰里關心的問題和需求。進入2020年,該項目新設計團隊進入設計,探索項目備選方案,並多次設計疊代,旨在解決所有七個關鍵議題,並提出可行的方案。但是該項目的推進速度卻受到了COVID-19疫情的影響。
記者了解到,進入2021年,該項目進入到了重點社區推廣階段。1月15日,召開了波士頓規劃與開發署(BDPA)範圍界定會;1月25日,召開了項目影響咨詢組(IAG)會議;2月2日,召開了波士頓市政設計委員會(BCDC)會議。目前,該項目的社區團體和公眾會議正在進行中。據介紹,項目開發商將致力於在這個充滿挑戰的時刻在波士頓進行投資。
據介紹,該項目高度225英尺,共14層樓,15層為開放式頂樓,除了首層的商鋪和大堂外,其余從第二樓層開始均為研究+開發的辦公空間。該項目場地與現有的華埠公園有緊密的聯繫、處在歷史悠久的皮革區、面向廣場的活力界面、項目建設將拓寬人行道。其建築設計理念,將未來的波士頓融入歷史悠久的皮革區。
在公共空間設計方面,則充分體現了卓越設計、社區參與、激活能力和生態意識四個特點。在經過了多次的唐人街社區公眾會議之後,在公眾空間建設方面,公眾建議包括了如下豐富的內容:兒童導向設計、康養導向設計、寵物導向設計、身臨其境的綠色景觀、一體化的零售/公共空間體驗、擁抱華埠社區、充滿活力的BEACH街角、皮革區文化認同的一致性等。據介紹,該項目的公共空間願景是場地內新增公共空間8500平方英尺,場地外新增公共空間4100平方英尺。
據介紹,項目公共空間設計最大特色是建設有兩個廣場,一個是約6600平方英尺的新BEACH街廣場,這個廣場將提供社區聚會,並擁有生機盎然的大樹以及身臨其境的綠色景觀,該場地還建有連續座椅、照明、家具和噴泉。另一個是約10500平方英尺的新LINCOLN街廣場,這個廣場將規劃建設水景/遊樂、特色屏風、綠植小徑等景觀。
據了解,該項目大樓現有主要商家是中國超市(C-Mart)和喜臨門大酒樓(Hei La Moon)。其中,由於新冠疫情的影響,中國超市於2020年3月關閉,喜臨門大酒樓也於2020年3月關閉後於7月重新開放。
如何安置這兩家商家,以使該項目在未來能夠順利推進?對此項目開放商將分別採取措施,對於中國超市,將提供租戶租金的減免與租約的調整,與兩個專注於減少食品問題的非營利組織探索臨時安置空間的可能性。對於喜臨門大酒樓,將通過提供租金的減免與租約調整,支持酒樓渡過疫情期間的困難,並就經營問題與承租人、當地民選官員和市長鄰里服務辦公室(ONS)進行持續對話。
據介紹,針對中國超市未來方針,項目開發商Oxford正在探索更多的機會,力求吸引小規模、以便利為導向、並由本地運營商經營的平價市場。而針對喜臨門大酒樓的未來方針,因為需要多次進出現場,開放商Oxford力求盡可能減少對酒樓營業造成的影響,認為搬遷對酒樓可能是最好的解決方案。目前,開放商正積極與酒樓業主合作,通過以下渠道幫助酒樓完成過渡:一是協助酒樓在該區域尋找新的空間,以滿足酒樓的宴會需求;二是提供直接經濟支持,補貼搬遷費用或在職訓練。同時,開發商還指出,臨時搬遷不會妨礙當前承租人或其他類似經營者在搬遷後返回原址。
與此同時,開發商Oxford還正致力於與Graffito SP、CBA、華埠主街和皮革區合作,為首層空間帶來生機和活力。據介紹,開放商主要用以下措施來創造一個充滿生機與活力的首層空間:一是降低零售商的入駐門檻,特別是由華人、婦女、BIPOC擁有的企業的入駐;二是設計靈活可變的空間,可容納不同用戶的使用需求;三是通過新植入的公共空間和景觀提升,以確保首層的使用有助於改善鄰里關係,並提高步行體驗。開發商還進一步強調,雖然未來難於預測,特別是與零售和餐廳相關的未來,但是將承諾在未來幾年內採用透明和包容的租賃流程。
該項目將會帶來哪些效益?開放商詳細列舉了對於社區、公共空間和經濟效益等三大方面所將實現的公共利益。
在社區方面,對喜臨門大酒樓和其相關員工提供搬遷支持與補貼;10000平方英尺的活躍的首層用途,旨在提供面向社區的零售商鋪;設立獎學金,鼓勵和發展社區居民在生命科學領域的研究機會;新的可容納19輛單車的Bluebikes停放點,為社區居民提供專用單車存放處;資助一項市政研究工程研究,旨在改進Essex街、Lincoln街與Surface路交叉口的人行橫道穿行策略;分配資金用於重新設計皮革區公園;為皮革區基礎設施和項目投資提供額外資金。
在公共空間方面,27900平方英尺的公共空間改善提升主要包含3300平方英尺的Beach街道新建廣場項目,與4100平方英尺的Lincoln街公共空間優化項目;通過永久覆蓋93號洲際公路入口匝道約70英尺,部分修復都市裂痕。
在經濟效益方面,每年將超過1000萬美元的持續稅收增長(10年內增加1億美元);向鄰里就業信托基金和鄰里住房信托基金支付320萬美元的聯動款項,其中280萬美元用於負擔得起的住房,40萬美元用於職業培訓;為場地增加約10萬美元的綠道商業提升區(BID)評估;將創造大約400個建設崗位工作和45個與底層零售和服務業人員相關的全職和兼職工作崗位。
據介紹,開發商將致力於在整個項目建設過程中扮演好鄰居的角色:通過建立項目網站、每季度舉行市政廳式會議、每周發布高水準的時間表、建立項目鄰里聯絡處等進行溝通交流;通過實施禁止遊蕩條款、創建圍擋隔離和有策略的施工布局來控制噪音;使用遮罩照明和地面安全照明;使用新的或粉刷的現場屏障並以藝術和資訊橫幅進行美化建築場地;街道安裝實時監控設備以增加安全性。

唐人街社區林肯街125號現在建築大樓。溫友平攝