日本物業在四年前,是無升值潛力及無租金回報的代名詞,東日日本物業顧問營運總監鄺熙旻卻看好「安倍經濟學」之下,日本物業將迎來久違的升浪,於是大手投資日本物業,更創立公司為港人物色升值潛力最高的旺區二手細單位。四年間,日本樓價租金匯價齊升,她與買樓客成功搶「頭啖湯」,但她相信升勢可維持十年,每年仍有超過一成的回報率。

記者 郭增龍

鄺熙旻早在○三年起涉足物業投資,住宅、工商鋪等項目均有參與,惟後來她認為本港工商鋪價格有見頂迹象,風險增加,於是部署逐步出售手頭上的物業。同一時間,日本首相安倍晉三自一二年底上任後,日圓大幅貶值,並以推廣旅遊業,增加旅客人數為目標,令她看到投資機會,「經驗告訴我,貨幣貶值是買入資產的機會。」

赴日置業有危有機

在投資日本物業市場前,鄺熙旻只曾到訪日本兩次,對當地既無認識,亦無合作夥伴之下,她帶着翻譯,在當地尋找願意向外國人批出貸款的銀行,更嘗試直接在當地洽購心儀物業,過程困難重重,卻令她發現,在港經營日本物業顧問公司,或是另一門商機,「當時市面上只有兩三家公司有做日本物業買賣,但只是『柴娃娃』地做,不如就由我帶一些物業來香港,打開當地的市場。」

她續說,當年已有不少港人投資海外物業,惟主要集中在英、美、澳、加等地,她相信語言是令港人較少投資日本物業的原因,「在英語國家遇上問題都可以用英文溝通,所以我們除了分享在日本買賣物業經歷過的問題外,亦幫助客人解決語言障礙的問題。」專覓旺區二手細單位

專攻日本物業買賣的東日日本物業顧問於是在一四年初成立,鄺熙旻指出,公司的經營模式與傳統海外物業代理不同,「我們不止是做買賣收佣金,更會向投資者介紹回報率高、升值潛力高的物業。」在成立頭兩年,鄺熙旻專注於東京黃金地段,包括銀座、六本木及澀谷等地,「投資物業最重要就是地段位置,就好似香港一樣,到底是港島、抑或是天水圍有更好的升值潛力?」

鄺熙旻物色的單位,以面積三百呎的二手細單位為主,她分析,本港買家大多為散客,細單位樓價為二百萬港元左右,入場費較低。她亦指出,在貨幣貶值下,新樓的建築成本大升,拉高一手樓價,令一手單位升值潛力不及二手,她稱,在這四年間,新宿、六本木及澀谷的二手樓價升幅均達六至七成。

每年生意有三成增長

至於租金回報方面,鄺熙旻形容升幅同樣驚人,「日本過去都是屋主怕租客,租金只跌不升,但我覺得樓價升租金跌,是不合理的情況。」她於是向顧客教路,續租時一律加租三成,再慢慢討價還價,「根據香港經驗,租金升幅會比樓價滯後兩年左右,最近已有好幾位客人成功加租兩成、一成等等,我相信租金升值潛力現在仍未完全釋放出來。」

東日在短短四年半間,由專注東京物業,到現在放眼全日本,產品包括住宅、商鋪、辦公室、土地及全幢物業等。鄺熙旻坦言,公司至今每年生意均有超過三成的增長,而憧憬二○二○年的東京奧運,加上市場預計大阪將會發展包括賭場在內的大型度假村的帶動下,到訪日本的遊客數字將會持續上升,支撐日本經濟,她相信當地樓市的升勢至少還有十年。

全文刊《星島日報》