(朱嘉文 三藩市估值官)

自19號提案在去年通過後,很多家庭都有不少疑問,尤其是已計劃日後轉讓物業給子女的家長,都在考慮是否需要在新法實施前進行轉讓。不少人問提案可否延期執行?但由於此提案是由加州選民通過,加上提案內容列明生效日期為今年2月16日,所以非估值官辦公室或其他政府機關可隨意改動或延期。

雖然距離新法實施時間不多,但作為代表你的估值官,我必須提醒市民在轉讓物業前慎重考慮並諮詢專業人士。因為一旦讓出業權就等於失去物業的控制權,法律上再不是業主,他日如出售物業,抵押借錢或進行改動也不需要徵求你的同意。而且在物業稅層面以外,物業轉贈還牽涉聯邦及加州入息稅、捐贈稅和遺產稅等等,都需要盡早計劃,才可作出最適合你的決定。

19號提案講座可網上觀看(提供中文錄音版本)

為此,我在1月5日舉行了有關19號提案的網上講座,更提供粵語翻譯。目前,該網上講座的錄影視頻已經上載至本辦公室推出的19號提案的新網頁,請前往SFAssessor.org/Prop19了解詳情,並登入右邊的19號提案中文網頁觀看有中文錄音的版本,還可查看過往和中文媒體訪問和專欄的相關內容。

轉讓物業後會否自住,出租,或變賣是重要考慮因素

19號提案收緊該豁免範圍意在讓同住的子女受惠。所以,新法實施後非自住物業不可豁免,需要重新估值。其次,房屋必須是父母自住單位,轉讓後也要是子女的自住單位。舉例說,假如你擁有兩個物業,一個自住(估值50萬元),一個出租(估值60萬元)。新法實施後,60萬估值的出租單位在轉讓給子女後會重估至市場價值,子女需按市值為起點繳稅。其次,自住單位轉讓後必須是子女的自住單位便不用重新估值,但如果自住物業的市場價值超過100萬,轉讓後就有可能加稅。

1月5日舉行的網上講座請來了會計師參與也說明了除物業稅外,需考慮的稅務還包括入息稅中的資本增值稅(capital gain)。如果家長希望現在把房產轉給子女,不但會保留現有交物業稅的估值,也會保留用來計算資本增值稅的基本價值(cost basis)。舉例說,假如房子的基本價值為50萬,但市值達130萬,轉讓後如子女進行變賣,賬面上等如賺了80萬(130萬減50萬),子女便需要按80萬收入交資本增值稅。反觀,如果等父母百年歸老之後才以遺產方式繼承,就可以把基本價值提升(step up basis)至父母過世時的市值, 時變賣賬面變成沒有賺錢(130萬減130萬),不用交資本增值稅。詳情請觀看網上講座錄影和諮詢你的會計師。

已經成立信託或身後房產轉讓契約會受影響嗎?

網上講座也請來了遺產規劃律師參與,因為很多人以為他們把房子放在信託就不受影響,但根據講座嘉賓,一般的信託和身後房產轉讓契約(Transfer on Death Deed,簡稱TOD)的目的是避免在你過世後法庭替你分配財產(稱為Probate)的法律程序,並不能防止19號提案帶來的物業稅改變,主要還是要看物業轉讓的日期是否在新法實施後來決定。

但留意信託的種類非常多,其內容也可以很不同,所以必須要諮詢你的遺產規劃師作準。

記錄屋契須知

假如你決定在新法實施前轉讓請盡早行動,因為我們預期 時很多文件需要記錄,如果有任何錯漏亦需時更改,因此希望有意的家庭不要拖延至最後。請記得,簽屋契需要地保官證明,並要附上支票支付記錄費用,還要附上業權轉讓資料和轉讓稅表格。詳情和表格可到SFAssessor.org/prop19查詢,或尋求律師和業權公司代為辦理,畢竟屋契是非常重要的文件。