AB 3088:加州州長Newsom於2020年8月31日簽署,並立即生效的《2020年房客,房主和小型房東救濟和穩定法案》(通稱“租客救濟法案”),為受新冠肺炎影響的租客提供免受房東驅逐的保護。

AB 3088法案有效至2025年1月31日。此法案對房東影響深遠 , 大家必須留意 . 如有問題 , 請馬上致電 (626)228-0638聯絡葉智良律師査詢 .

法案摘要

  1. 房東可否向租客發出欠租驅逐通知?
  • 可以。 此法案允許房東向租客發出繳付欠租或遷離通知。 但是,法案將通知期限由3天延長至15天(”15天通知”)。
  • 15天通知不包括星期六,星期日或法定假期。
  • 房東還必須在向租客發出15天通知之時同時提供一份空白的COVID-19相關財務影響聲明書(”財困聲明”)。
  • 家庭年收入超過100,000美元或平均家庭收入超過地區收入中位數130%的任何租客必須向房東提供其他財務證明文件。
  • 這些法例具有追溯力,因此在新法律生效之前送達的任何3天通知均被視為無效並必須重新遵從新法例送達。
  1. 房東可否驅逐因COVID-19相關財務困難而欠租的房客?
  • 於2020年3月1日至2020年8月31日之間欠下的租金(“保護期”)
  • 房東必須在2020年9月30日之前將15天通知送達租客。
  • 如果租客在收到15天通知後的15天內把財困聲明發給房東,那麼即使他們沒有支付任何租金,房東不能因為保護期內的欠租為由驅逐房客。
  • 如果租客未能在15天內提供財困聲明,則房東可以在2020年10月5日後向法院提出驅逐起訴。
  • 租客驅逐保護法規有效至2025年1月31日為止。
  • 於2020年9月1日至2021年1月31日之間欠下的租金(“過渡期”)
  • 房東可以在過渡期間每月向租客發出15天通知,並可能要求租客有欠租時每月提交一份新的財困聲明。
  • 如果租客在收到15天通知後的15天內把財困聲明發給房東,並在2021年1月31日之前支付了過渡期內累欠租金的25%,房東不能因為過渡期內的欠租為由驅逐房客。
  • 如果租客未能在15天內提供財困聲明,則房東可以在2020年10月5日後向法院提出驅逐起訴。
  • 租客驅逐保護法規有效至2025年1月31日為止。
  1. 現在不能驅逐租客,但他們仍然欠房東租金嗎?
  • 是的,法案並沒有取消繳付欠租的責任。 租客仍欠房東任何未付的租金,從2021年3月1日開始,房東可透過小額法庭起訴租客追討欠租。
  1. 此法案對法院的驅逐訴訟(UD)有影響嗎?
  • 在2020年10月5日之前:1)禁止法院針對基於欠租為由的驅逐起訴發出傳票,或2)對基於欠租為由的驅逐起訴發出缺席判決。 此外,驅逐訴訟的原告向法院提交起訴書的同時也必須提交額外的申請面頁,說明該訴訟是否與房租有關。
  1. 房東可以自行驅逐租客嗎?
  • 對於試圖繞開法院驅逐程序而自行驅逐租客的房東,新法例規定,每次違反租客救濟法案的額外罰款定在1,000美元至2500美元之間不等。
  1. 如果租客違反了租約怎麼辦?
  • 從2020年9月2日開始,房東允許以任何欠租以外的其他理由向租客提起驅趕訴訟,前提是如該物業不受AB1482租金控制法案豁免,房東須遵守該法案的規條進行起訴。
  • 如果租客違反租約或出於“無過錯”的原因(例如:房東收回自住),房東仍可以以“正當理由”驅逐租戶。 但是,除非新業主搬入出租單位,否則房東不能驅逐租客出售出租單位。
  • 如果租客在2020年3月1日之前違反了租約,則房東可以繼續執行法院的驅逐訴訟以驅逐租客。