文：曾維燊
圖：美聯社
許多人以為房地產天然保值，認為購買房屋就等於資產穩定。然而，這種認知是一種錯覺。
房價表現受多重因素影響：地段、供求、市場週期、政策環境，均會左右房產價值。香港樓價過去十年急升，讓人誤以為房子必定增值，但這只是特定環境下的結果。在其他城市或地區，房產可能長期停滯甚至下跌。依靠「磚頭保值」的心理，容易忽視潛在風險。
房產流動性有限。股票和基金可隨時買賣，而房地產交易則需數月完成。市場低迷時，房屋可能難以快速出售，急需資金時無法變現，這是房產的重要限制。
持有成本亦不可忽略。房貸利息、地稅、物業管理費及維修費用，每年累積支出可能超過房價增幅，實際上資產未必保值，甚至可能負增值。許多投資者只關注購買價與未來售價，忽略長期支出，形成保值錯覺。
心理因素加深錯覺。房產的實體感提供安全感，讓人誤以為握著磚頭就握著財富，低估市場風險。房價受宏觀經濟、利率、政策調控及金融市場波動影響，高杠桿者尤其易受損。
理解房產投資須分清心理保值與財務保值。心理保值是持有房子的安全感；財務保值則要求資產增值或至少抵消成本與通脹。過度依賴心理保值，容易形成「磚頭永遠保值」的錯覺。
自住與投資房的目的不同。自住房主要滿足居住需求，價值增減非首要考量，心理安全感和生活便利才是核心。即使房價下跌，居住者仍能使用房屋，不必急於變現。投資房則以資本增值或租金收益為目標，需考慮流動性、持有成本及市場風險。
自住房重在生活品質，投資房重在收益與成本。將兩者混為一談，容易形成「磚頭自動保值」的錯覺，忽略現實投資風險。理性投資應建立在對市場、成本與風險的全面理解之上，而非單靠心理安全感。
