唐人街社區R-1空置待開發建設土地。溫友平攝
唐人街社區R-1空置待開發建設土地。溫友平攝

本報記者溫友平報道

美東時間5月2日下午3點至5點,由波士頓華人前進會組織的大波士頓社區土地信托網絡成立五周年慶祝聚會成功召開,近百位華埠社區的居民在這次線上集會上,進一步加深了對大波士頓社區土地信托網絡工作的了解,尤其是充分認識到了社區土地信托(CLT)是作為麻州爭取經濟、住房和食品正義公平的重要組成部分。在此基礎上,華埠社區居民也更加認識到了華埠社區土地信托是華埠保持長期穩定與發展的不可或缺的重要工具。
據介紹,華埠土地信托的宗旨是穩定華埠的未來,使之成為工人階層家庭的鄰里和波士頓華人社區的區域中心。具體就是為了社區土地管控權,提倡無迫遷的發展建設,增加永久可負擔房屋和共享鄰里空間,與華埠整體計劃的願景相一致而工作。
據了解,華埠土地信托自成立以來,已經走過了它的一段歷史。2014年,華埠社區成員於2014年開始會議,華埠社區土地信托會於2015年正式成立;2016年,華埠社區土地信托會與其他組織共同創建了大波士頓社區土地信托網絡;2018年,華埠社區信托會與廣泛的聯盟組織起來,以確保制定強而有力的波士頓市條例以管制短期租賃;2019年,華埠土地信托會收購了華埠兩座排屋物業,作為七個永久可負擔低收入房屋所有權單位並進行維護;2020年,發布了《華埠 2020總體規劃》,通過促進社區的共同願景、以實現一個穩定和健康的未來。
為何要成立華埠土地信托組織?這其中一個重要的背景就是,華埠社區土地信托是一種用來維持社區穩定發展的工具。具體說來,有以下兩個方面的內涵和作用。
一是為社區管控而組織。華埠社區土地信托會的成立,是為了居民和社區爭取有權對這富有歷史的社區有更好的發展管控提供一個重要的工具。社區土地信托已在美國境內的廣為存在,以維持大部分居民所需要的土地和建築。
社區土地信托會是一個非牟利及奠基於社區的組織,為社區獲取和保留土地,並永遠不會出售該土地,是為社區公共利益得以永久擁有和管理土地的工具。由於社區土地信托會是土地的永久產權者,所以能保留土地給社區使用,就是房地產市場的起伏也不會受到影響。
隨著富裕者遷進一些特定的區域,不僅將地價和房價推高,而且時常會逼走該社區的老街坊。自2000年以來豪華住宅的不斷湧入,唐人街內的業主將其缺乏資金維修的排屋以高價賣給新的投資者,結果能支付更高租金的租戶便取替了低收入的租戶。今天的房價是:一所久經失修的排屋可以賣超過一百萬美元,其賣價遠超過實際建築物的價值。這種現象是直接受到市場的升跌所帶動。
為此,社區土地信托的目的是為了促進小區對土地和住房的所有權,從而改變市場這種惡性循環。
由社區所擁有的物業可以成為永久可負擔性,其升值在中等水平,是根據實際投資和家庭環境的改善,而不是市場炒作。這有助於人們為長期而保持和建立一個強大的社區。社區土地信托是一個非營利組織,它堅信住房和健康的社區是人類的一個重要價值,而不僅是一種商品買賣。
社區土地信托可用於創建和維護可負擔性住房、小區花園、小企業的空間、小區服務,還有城市農場。很多鄰區為了居民的福祉都相繼利用社區土地信托來鞏固自己。近幾年成立的波士頓華埠社區土地信托就是持著這個目標和宗旨。
二是社區土地信托的概念。社區土地信托是基於將土地權與建築物分離,並將社區對土地用途的願景寫進地契的一個想法。
雖然這聽來有點奇怪,但在美國內有許多擁有物業權但不擁有該塊土地權的。事實上,聯邦政府擁有五個州大部分的土地,而在其他四個州,包括加州擁有超過百分之四十的地權,他們只將土地租賃給不同的個人或公司。這種安排也見於州政府的土地、美洲原住民的土地和其他實業,像夏威夷的前國王和王後的土地等。這種將建築物與土地所有權分離的做法,在美國並非異常。
政府擁有土地權,是為保護一個群體的利益,美國人就是採取這種方式來保護其國民。社區土地信托擬以保護社會的利益。它可保留其樓房為永久可負擔性,而不像那些因業主易手而失去產權的津貼屋宇。任何在土地信托的土地上擁有建築物的人士,都可以得到較低的課稅。因此,社區土地信托對住房的保障更有可能性。在通常情況下,社區土地信托給房主99年的租賃期,這樣給房主較長期的保障。
這樣的安排已成功地保持住房的可負擔性。在最近的經濟大衰退期間,當許多個體業主喪失其對供款樓房的贖回權時,但對土地信托家庭的影響卻很少。因為所有由社區土地信托擁有的土地的租金都保持在可負擔的範圍內,使所有家庭都能夠留在自己的家園。
由於可負擔住房在過去幾十年的大幅減少,波士頓與其他城市一起,仍支持著土地信托。在波士頓,最知名的土地信托是鄰居達德利公司土地信托,總部設在羅克斯伯里。該土地信托自20世紀80年代後期建設了數百套可負擔住房。最近,波士頓市決定向不斷增長的土地信托網絡提供技術上的支持。
記者了解到,目前在華埠社區正在推進名稱R-1地段的空地規劃建設項目,華埠社區土地信托會正在積極爭取參與該R-1項目土地信托,致力為這塊開發的土地房產規劃項目能夠為唐人街華埠社區提供更多的可負擔性住房和圖書館等公共文化設施。