第三波疫情持續,市場充斥減價求售的住宅物業,豪宅斷供情況亦續增,地產界料未來數月將湧現更多銀主盤。物業拍賣業界指,目前銀主盤市場承接力強,短短幾日已鐵定成交,業主為求出貨,不惜自動減價及向代理加佣。經濟市道低迷下,有物業代理稱,中小企因生意額受挫影響還款能力,加上失業率攀升,或引發中細價住宅、工商鋪等銀主盤大增,為樓市帶來危機。見及更多鋪位割價拋售,商鋪投資者料明年初傳統零售旺季後,鋪位「按上按」瀕臨爆煲的情況或陸續有來。記者 林紫晴 李卓穎

本港疫情及經濟不明朗影響下,不少業主看淡後市,近期頻以低價甚至蝕讓出貨,市場亦連續錄得數宗豪宅銀主盤成交個案。地產業界憂慮,情況將蔓延至其他物業種類,湧現更多過度借貸而淪為銀主盤的個案。

業主投資失利 市場有力承接

忠誠拍賣行拍賣部總經理鄭世傑認為,此刻市道未算最差,近期的銀主盤數目上遠遠未及九七回歸或○三年沙士時期,「十大屋苑都未有一個單位變成銀主盤,以前一次拍賣隨時都有幾十個物業。」他坦言,近期有位於山頂、北角半山的貴價銀主盤出現,惟目前需拍賣的個案多為業主個人投資失利,且無辦法通過轉按物業解決周轉問題。

鄭世傑續指,拍賣盤供應不多,若非無契、半契、壞契或凶宅等「另類物業」,慣常物業因其售價低於市價百分之五至十出售,一般可於短短數日內售出,「市場不多可出讓的個案,整體買家仍有能力消化盤源,供應量走勢暫見平穩。」○三年沙士肆虐本港,負資產數字大幅上升、斷供個案頻增,導致逾萬銀主盤湧現。世紀21測量師行董事蔡漢陞指出,目前市場上平均每月的銀主盤數量維持在一百個以內,與疫情初期比較無明顯升幅,惟他認為,疫情下法庭處理個案進度緩慢,導致滯後情況出現,「現時銀主盤大多是一年前的個案,所以暫未能反映實際情況。而現時法庭尚未完全恢復,銀主盤個案處理一般長達六至九個月,估計至明年首季才會出現更多銀主盤。」

個案滯後 明年首季見真章

雖然銀主盤數量暫未急增,但蔡漢陞留意到,近期銀主盤出貨意欲強,部分地鋪、車位及商場鋪業主不但自動減價,而且會加佣金予地產經紀,有別於以往交投情況,「部分住宅更會減價,減幅由百分之七至十五不等。」他續說,銀行以銀主身分出售物業,通常期望獲取微利,故拖到最後關頭,才會經拍賣會出售。

近日成交的豪宅銀主盤個案,據市場消息指,部分原業主為內地炒家,資金鏈因疫情影響而斷裂。香港專業地產顧問商會會長兼亞洲地產創辦人蔡志忠表示,多個豪宅淪為銀主盤,亦意味部分業主的生意受挫,無力償還債務,無奈斷供豪宅物業,「銀主盤不止是一個詞彙,背後也代表一個悲慘故事。」

內地炒家疫下資金鏈斷裂

除了以物業按揭作資金周轉,蔡志忠解釋,中小企商家經常以其生意額作融資,以換取高達九成甚至全額借貸,往往造成過度借貸,「當經濟變差時,生意前景大不如前,商家無法償還銀行或財務機構高額貸款,加劇斷供風險。」蔡漢陞近月亦接獲個案,有面臨破產的業主委託律師,找其協助出售市值逾四億的物業,藉以解決債務問題,「很多欠債又無力償還的商家不想掛上『破產』之名,會盡量想辦法與債主和解。」

由於疫情下小市民無力還款的機會提高,蔡志忠不諱言,現時中細價住宅物業已存有危機,此類樓宇按揭成數較高,業主一旦失業,便可能斷供自住物業,「政府『保就業』計畫終有一日會完結,屆時一定會有公司捱不住而結業,以致更多人失業。」他認為,有沙士前車可鑑,政府早有經驗應對疫情下的樓市情況,建議政府盡早出手「減辣」救市,增加地產市場流轉,避免大批銀主盤湧現。

「六按鋪」息口高難抵債

觀乎近期市況,盛滙商鋪基金創辦人李根興指,商鋪業主「實力」較強,通常他們買鋪前已持有住宅、工廈或車位等較易買入的物業,以往市場上每年只有零星銀主盤應市,非常罕見,但今年市道不景,疫情下較多經財務公司「按上按」的鋪位業主有「爆煲」危機,「有些業主自去年社運開始死守,疫情爆發都繼續頂,但如今未必可以一直撐下去。」他估計,明年農曆新年前是最後的零售旺季,估計有商鋪會堅持到新年後才結業,繼而再賣鋪還債。

李根興表示,今年有數宗商鋪銀主盤蝕讓個案,如赤柱大街有鋪位業主於過去幾年六度向財務公司按揭,業主於去年初破產,「六按鋪」息口高,鋪不抵債需要進行拍賣。他認為,商鋪等同市場上最後一根稻草,不少業主需付清全數買鋪再持契承按,及後亦只成功申請兩三成按揭,遠較住宅的八九成為低,假若商鋪市場同樣出現大量銀主盤,將反映市況極為嚴峻。

原文刊於《星島日報》