現時主要用作大型露天停車場的元朗屏山北用地,預計可提供大批用地。
現時主要用作大型露天停車場的元朗屏山北用地,預計可提供大批用地。

  (星島日報報道)政府在去年《財政預算案》公布物色八幅分別位於元朗、屯門及大埔各處的棕地群,共可提供逾兩萬伙公營房屋單位。經過近一年評估,有關棕地的具體研究範圍近月陸續曝光,八幅擬發展棕地均呈不規則形狀,即使一些似乎「用不着」的狹長用地或道路,也被刻意納入研究範圍之內,料政府日後會將有關部分的樓面面積(GFA)轉移,令整個地盤更為「見使」。政府消息透露,首批較具發展潛力的用地,以元朗沙埔用地及屏山北用地最具規模,分別可提供達七千伙,日後有望發展成小社區,合共擬建一萬四千個公營房屋單位,供應伙數比起整個太古城還要多,而政府正計畫今年內公布新一批有潛質作住宅發展的棕地群。

  發展局去年初僅以「大圓點」粗略顯示八幅棕地的位置,但近月再陸續公布每幅棕地的可行性研究範圍,進一步反映發展意向。本報根據有關圖則,發現八幅擬發展棕地均呈不規則形狀,其中現時主要用作大型露天停車場的屏山北用地,預計可提供大批用地,當局擬分作南北地盤分期發展;其中,南面地盤附近的數幢低密度住宅,雖然未被納入研究範圍,惟住宅之間的一些停車場出入道路,卻被納入。

  值得留意的是,部分擬發展棕地並非完全平坦。其中藍地北用地,因應範圍內有墓地群,棕地中央部分被劃入不發展地帶,被剔出研究範圍,料日後建屋時需要避開有關用地,並沿周邊位置建屋,加添發展難度。

  政府消息人士透露,政府當局經過細心衡量後,認為今次推出的八個棕地群,可發展的潛力較大,位處平路且容易剪裁,因此率先研究。在各用地之中,以元朗沙埔用地及屏山北用地最為重要,分別可提供達七千伙,區內有望發展成小社區,合共擬建一萬四千個公營房屋單位,供應伙數比起一個太古城還多;若以政府十年擬建逾三十萬伙公營房屋計算,今次單計上述兩個項目,已相當於五個月的房屋供應量。

  本報記者近日前往多個主要地塊視察,發現多個棕地群均存在各式各樣的發展難度,當中大部分用地均有一個共通點,為鄰近高速公路旁邊,須增設交通支路接駁,否則不但區內居民將難以連接市區,並會加劇附近一帶地區的交通負荷。

  消息人士表示,政府當局理解各用地均存在的優劣,因此現時正研究發展的可行性,部分或需加建道路,以助相關用地接通社區;惟過程中涉及相當複雜的情況,當中以藍地北、屏山南,以及泥圍用地為例,雖然毗此之間相距不遠,惟中間卻被村落阻隔,難以興建道路打通,減低各用地的連貫性。消息指,部分鄰近鐵路系統的用地,發展潛力則較大,當中沙埔用地鄰近將落成的北環線凹頭站,有助疏導人流,同時附近一帶亦有私人住宅,現時已有基本的社區配套;同時屏山北用地亦鄰近港鐵天水圍站,同時連接輕鐵站,因此適合作大規模發展。

  團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺稱,不少棕地群位處高速公路旁邊,但由於不一定可以有支路接駁,難以保證日後交通方便,反而是住宅日後太貼近公路,地盤還需要預留一些用地,以便樓宇日後可以後移,始能達至隔音效果,或令日後地盤範圍減少,「正因為這些種種原因,這些用地是巖巖儳儳,反映政府在覓地工作上已『冇嘢好搵』,政府未來要發展這些用地一點也不容易。」

  部分用地的範圍出現「三尖八角」的形狀,包括涉及發展規模最大的元朗屏山北用地等。測量師學會前會長劉詩韻估計,地皮上部分狹窄「凸出」部分,最終未必會被剔出,「可以不一定在那些部分起樓,只要不超出地盤的高度上限,可以收了那些用地,再將有關部分可容許興建的樓面面積(GFA),移至地盤的其他範圍,令地盤更加見駛。」