華埠近年來高樓矗立。
華埠近年來高樓矗立。

和很多年輕的父母一樣,林頌芳和先生在最近迎來他們的第一個寶寶時高興得手舞足蹈,但這如期而至的快樂很快就被始料未及的麻煩蒙上了陰影—房東要向新出生的嬰兒加收房租。「她說多了一個人,每月要多付60塊。」林頌芳說。這是東百老匯上一間小統倉,房租在過去三年以每年5%的速度上漲,現在每月已經超過了1000元。林頌芳家只有先生一人在餐館工作,她擔心照這樣下去,他們很快就交不起租了。「我先生在華埠工作我們又不說英語,我們真的不想搬到別處去住。」她說。

林頌芳只是許許多多擔心被高房租逼走的華埠居民之一,作為紐約大學Furman地產與城市政策研究中心去年發布的相關研究中列出的全市15大貴族化地區之一,華埠的房租在過去20年中上漲了50%,大大超過22%的全市平均漲幅。於此同時,房東為了逐利騷擾逼遷房客,無力交租的小商鋪關門歇業在華埠已經算不上新聞。每個人都同意現在到了必須採取措施挽救華埠的時候,但「怎麼救」卻成了一個讓鄰里反目、社區組織劍拔弩張、曾經志同道合的戰友分道揚鑣的棘手難題。而這場圍繞貴族化問題展開的曠日持久的社區混戰,在今年這個選舉年裡顯得更加烽煙四起。
林頌芳說不清為甚麼她家的房租增長得如此瘋漲,她只能籠統的把一切歸結為「貴族化」。但長期從事房屋維權的華人職工會總幹事林崧毫不猶豫的將罪責歸在市政府身上。「最近幾年華埠和下東城不斷建起高層豪華公寓和酒店,這些樓把這裡的租金帶得飛漲,如果市政府繼續對社區的聲音充耳不聞,10年、15年後就沒有華埠了。」他說。
最近幾年,林崧和一些草根維權者一直在呼籲市府接受由華埠工作組制定的華埠土改方案,他們說這項計劃代表社區的意願,但市府方面至今沒有點頭。不過今年市長白思豪和代表華埠的市議員陳倩雯都面臨競爭激烈的競選連任,林崧認為這是讓政客傾聽民意、推進華埠土改方案的大好時機。而同時,一本新出版的學術著作也為林崧提供了更充足的理論依據。
這本由亨特學院城市政策與規劃系教授安格替(Tom Angotti)編輯並與其他幾名學者和房屋維權人士合作撰寫的書名為《劃出去》(Zoned Out),由Terreform出版社去年12月出版。書中提出在紐約,土地規劃有史以來就是政府用來壓縮少數族裔社區的工具;在市府土地重劃中增加的可負擔房屋其實是個騙局,因為它們對大多數低收入者來說並不可負擔;唯有將土地規劃的決定權交由社區而非由市府獨掌才是正道。
這本書在一些少數族裔社區受到追捧,華埠的土改問題在書中佔據了整整一章,書出版後華埠和下東城的草根組織還特意為它舉行了發布會暨研討會,該書的編者、作者們在現場收穫熱烈的掌聲。這並不意外,誰會反對讓社區來主掌自己的未來這樣順理成章的建議呢?但在華埠,這個建議要想實現就必須先解開一道難題:誰是社區?

 
收入中位數差距大
土地規劃在華埠並非新話題,這個地區在過去半個多世紀以來都沒有一個全面的土地規劃,制定土改計劃也多次成為社區關注的焦點。但自從2008年市府通過了下東城土地規劃方案後,華埠的土改就顯得更加迫在眉睫。下東城土改涉及100多個街區,其中東村以及下東城白人聚居的街區大多被列為限高區,這就使得在此後興建的高樓只能向缺乏限高規定的少數族裔聚居街區和周邊的華埠地區發展。
自此之後,華埠已經建起了多處高層豪華酒店和公寓,在下東城沿東河地帶,目前已經有一幢高樓正在興建,四幢正在規劃。這幢在興建中的80層高級公寓由Extell公司在Pathmark超市原址上開發,預計2019年完工,現在已經開始在市場上熱銷,每平米均價達到2200元。就是這些高樓讓林崧和華埠的一些草根維權者心驚,畢竟華埠的中位收入只有四萬元,「多些富鄰居對窮人有什麼好處?什麼都沒有,他們只能讓這裏的地產市場更熱,房租更高。」林崧說。
即使那些不同意他觀點的人也認同華埠的確需要一個全方位土改規劃來引導社區未來的發展和建設。2008年10月,以制定土改計劃為目的的華埠工作組誕生了。在其鼎盛時期,華埠工作組的成員幾乎包括了華埠所有社區組織的代表。2014年這個工作組推出了一份囊括整個華埠和下東城少數族裔聚居街區的土改方案。方案將這個地區分為五部分,每部分作出具體的土地用途規劃,但大部分街區都有限高和要求新建樓宇提供比目前紐約市普遍要求的比例更高的可負擔單元等規定,同時還將勿街中心地帶劃為保育區,其中建築的結構和用途都不能隨意修改。
市府認為這個計劃太過激進不太現實,因而方案出台後在獲得批准和實施方面一直沒有進展。但對於亨特學院的安格替來說,華埠工作組制定土改計劃的過程為低收入地區樹立了典範。
在他的書中,安格替指出從史至今,市府掌控由上自下的土改從來都是種族主義的產物,其結果是白人聚居的高收入地區新建築高度密度都有限制,使社區風貌和居民生活質量受到保護,而少數族裔聚居的低收入地區則要為地產市場的開發和利益作出犧牲。
自彭博政府時期,市府就開始大力使用「包容性區劃」(inclusionary zoning)作為工具來增加可負擔房屋,就是說要求地產商必須在新建築中提供一定數量的可負擔房屋來換取市府提供的手續審批便利和減免稅優惠。但安格替認為這些可負擔房屋使用聯邦房屋署綜合全市及周邊地區算出的地區性中位收入(AMI)而非根據一個社區本地收入算出的街區性中位收入來確定可負擔房屋租戶的申請資格。在很多社區這兩者間差距極大,比如全市中位收入為6萬4786元,而華埠的中位收入比全市水平低兩萬多,導致在所謂的「可負擔」其實將真正的低收入者拒之門外。
這種中位收入計算上的差距讓一些華埠居民對盼望已久的蘇域柏土地開發工程高興不起來。這塊從60年代就閒置的土地2015年終於開始開發,計劃興建的1000套公寓中有一半都被列為「可負擔」,但根據安格替的計算,一半的華埠居民不符合申請資格,因為他們的收入太低了。「當我聽到『可負擔公寓』這個詞時,我首先要問:對誰可負擔?」安格替說。
在他看來,缺乏社區主導的土地規劃正是問題的癥結所在。「現在的情況是這些決策都是市府和開發商來定的,當社區發現問題開始介入時往往已經為時太晚了。」他說。這也是安格替高度評價華埠工作的土地規劃方案的原因。「這份土改方案的原則之一就是保存華埠風貌,特別是那些低中層建築,這個我完全同意。這份計劃是華埠社區各組成部分的代表花了很長的時間討論並投票通過的,這是個民主的過程,市府應當接受。」他說。

 
共識遠未達成
即使在學者圈裡,很多人也並不同意安格替對於土地規劃和種族主義的觀點。「地方政府經常使用土地規劃來引導開發商在缺乏開發的地區投資。在紐約,高收入地區很明顯一樣承擔了發展帶來的後果,一些高收入地區的零散土地用途被重劃後建起的新樓一樣使這些地區的人口密度大增。」紐約大學Furman中心教員主任、城市規劃教授艾倫(Ingrid Gould Ellen)說。
艾倫不認為以街區性中位收入取代地區性中位收入來確定可負擔房屋的申請資格是上策,因為這樣一來富人區的可負擔房屋就只能租給收入較高的富人來住,造成富區常富窮區常窮的局面,加劇紐約市的經濟隔離。艾倫說,幫助低收入居民保住家園固然重要,但那些低收入民眾不符合資格入住的可負擔房屋並不會導致他們被迫遷居。「這些房屋說到底還是為一個社區增加了住房,增加的住房單元從總體上說還是會緩解住房壓力的。」她說。
在華埠,也並非所有人都對華埠工作組通過的土改方案舉手贊成。事實上,這個方案是否真正代表社區的意見也是眾說紛紜。正因為眾人意見難統一,華埠工作組自誕生之日起就注定是一個戰場,工作組的會議上,不同利益的團體代表常常吵得面紅耳赤,有時候氣氛緊張到一場肉搏看似一觸即發。到了2014年,工作組聘請的研究機構Pratt中心公布了土改方案草稿並交由工作組會員投票時,工作組本身更開始分崩離析。
那些認為方案太過激進、擔心方案中對新建改建的限制會桎梏華埠發展、讓華埠陷入死局的會員開始紛紛退出工作組。2014年5月,一直向工作組提供會議場地的退伍軍人會宣布因為工作組長期無所建樹,不再提供場地。一個月後,包括中華公所在內的五大僑團宣布退出工作組。到2015年底土改方案獲得通過時,已經有24家社區組織退出了工作組,其中包括亞平會、中華總商會、華埠共同發展機構等主要組織。最終雖說工作組投票通過了方案,但作為華埠社區組織主體的宗親會沒有一家參加投票;雖然閩籍移民聚居的東百老匯也被包括在方案裏,這個方案也沒有獲得任何一家閩籍僑團的支持。
「如果市政府採納了這個方案,華埠必亡。」李卓勳說。李家在華埠已綿延三代,在勿街上擁有兩幢共30個單位的住宅樓,李卓勳所在的納稅人物業聯盟2014年就退出了華埠工作組。他說,華埠很多樓其實都是老一代移民和宗親會的物業,但工作組的土改方案沒有將他這樣的小業主與大開發商區別開來。「工作組是一群在華埠沒有產業的人在制定華埠的計劃,簡直就像共產黨的土改一樣。我們在華埠有土地,但按照那個方案,我們根本沒法進行新的開發,這樣華埠就不會有發展,慢慢年輕人都會搬走,只有老年人住在這裡,五十年以後華埠就死掉了。」李卓勳說。
李卓勳認為華埠最理想的物業模式就是格蘭傑196號,這幢六層樓已經被改建成了時尚酒店NobleDen,而一樓店面租給了在華埠饕客中頗受歡迎的喬治城火鍋店,生意興隆,每天都有食客排隊等位。「這幢樓是華人開發,華裔工人修建,一樓餐館是華人經營,食客也不是白人遊客而是本地華人。這就是我們這些小業主希望看到的華埠,這有什麼不好嗎?」李卓勳說。
福建公所主席鄭時甘同意李卓勳的看法,福建公所也是在2014年退出華埠工作組。「工作組的土改方案對限高的要求將扼殺華埠的發展,這樣這裡的小生意就會客源不足,更多的商家會倒閉。」鄭時甘說。至於低收入民眾,「低收入者就只配住在破爛的房子裡嗎?華埠的住宅樓都很老舊,安全都成了問題,這對低收入者難道不也是一種歧視嗎?」
即使在眾多會員組織退出後,那些留在華埠工作組的會員們仍然爭執不休。2015年初,市府表示願意考慮華埠土改方案的部分內容,但不可能全盤採納,工作組剩餘成員中大部分認為與其與市府僵持,不如接受市府建議,推進局部方案。但林崧和其支持者堅持主張華埠土改方案是一個整體,不可分割。「大部分成員和那一小部分成員就這個問題發生激烈爭論,結果我們讓他們弄得心灰意冷。」華埠工作組當時的主席王志傑回憶說。
王志傑說,大多數成員覺得華埠工作組已經沒有取得進展的希望,2015年夏季工作組停止運作。而之後,林崧和一些草根組織另起爐灶重建了華埠工作組,「他們後來重建的華埠工作組,已經不是最初那個工作組了。」

 
選舉年爭論熱點
這種複雜的局面就是作為市議員的陳倩雯每天要面對的華埠,陳倩雯從社區房屋維權出道,與同樣是維權鬥士出身的林崧算得上曾經的戰友,但現在兩人的觀點簡直就是水火不容。陳倩雯對市府的土地規劃持認可態度,「土地規劃的目的是保護社區和維護生活質量。」她說。因而,她選擇與市府合作來增加華埠的可負擔房屋。
自她上任以來,陳倩雯在社區與市府之間斡旋,推動通過了包括蘇域柏土地開發方案、在伊麗莎白街花園新增100套老年公寓、促使Pathmark超市舊址新建公寓增加了可負擔房屋的數量、為兩橋大廈的可負擔公寓再續40年等眾多可負擔房屋相關項目,但她也因此成為林崧和一些草根維權者的箭靶,在他們看來,陳倩雯根本沒有把低收入者的利益放在心上。
但陳倩雯說,作為民選官員,她必須要照顧到所有人的利益。「在華埠的周邊地區已經有很多政府樓,那些是給最低收入者提供的可負擔房屋。」陳倩雯說。「至於那些新建的可負擔公寓,我們必須考慮到各個收入階層的民眾的需求,那些在華埠工作的人,那些剛剛大學畢業想住在這個社區的年輕人都算在內。所以可負擔不能只著眼最低收入的那部分人,我們希望那些住在這個社區的人也有能力在這裡消費。」
如今這場土改之爭正在愈演愈烈。陳倩雯和市長白思豪一起都被華埠的草根維權者指為是華埠土改方案成為現實的路障,白思豪今年競選連任已經有超過20名挑戰者,壓力不小。3月16日,林崧的華人職工會和其他草根組織一起在市府門前結集了數百人示威抗議,要求市府傾聽民意、市長下台。他計劃將市府門前的示威發展為每月一次的常規活動(下次示威將於5月31日舉行)。「我們的要求過分嗎?一點都不過分。如果東村可以得到土改政策的限高保護,我們為甚麼不能?就因為我們不是白人嗎?」他說。
在華埠和下東城第一選區,目前已經有三人明確宣布挑戰陳倩雯的市議員職位,他們都是華埠土改方案的支持者,也認為陳倩雯在華埠的過度開發中負有責任。但與此同時社區中反對華埠土改方案的人也準備好隨時出擊,「他們吵的聲音大並不代表他們是對的,如果市府表示出一丁點要採納華埠土改方案的意思,我們一定會奮起反擊。」李卓勳說。
對於長期參加華埠工作組會議的第三社區委員馬士珍來說,這種爭吵不見得是壞事,「很多好的想法都是在爭執中產生的,整個國家都是在爭執中進步的,在華埠最關鍵是能不能在華埠被大地產商全買下之前得出解決方案。」馬士珍說。對於李頌芳來說,時間更是刻不容緩,「如果房租接著這樣漲下去,一兩年之內我們肯定就得搬離華埠了,但我們能搬到哪兒去呢?」李頌芳一臉茫然的說。

本報記者榮筱箐紐約報道

格蘭街196號。

3月份市府門前的示威吸引數百民眾參加。

市議員陳倩雯。

華人職工會總幹事林崧。