清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任兼高和資本執行合夥人周以升先生接受本報專訪時指出，香港房地產市場已顯現溫和復蘇跡象，租金企穩並回升至2019年峰值，而內地市場仍面臨租售雙跌壓力，深圳樓市能否率先企穩將高度依賴香港市場走勢，兩地金融融合與政策創新成為破局關鍵。
港樓市受惠減息及人才政策
周以升表示，美息下降為香港樓市帶來利好，高才通政策帶動大量人才入港，70%進入者選擇租樓，部份甚至買樓，直接支撐租賃市場並輻射房價。他強調，判斷香港樓市底部需關注租售比與利率利差兩大核心指標，當前香港租金收益率處於近15年相對高位，若美國聯儲局減息預期兌現，樓市有望穩定並進入新一輪周期，其中學生公寓等細分市場已呈現熱門態勢。
他在論壇上亦提到，將租金收益率與按揭利率（租售比）利差作為關鍵指標來考察，香港住宅租售比達3.5%至4%，按揭利率約3.3%，正利差顯現，而內地核心城市住宅收益率僅達2%左右，按揭貸款利率較高，房價承壓，租金與售價仍在同步下跌，周期滯後於香港。
內地區域分化 深圳或先出低谷
談及內地市場，周以升指區域分化明顯，「低線城市因人才吸引力不足，調整壓力更大；深圳作為核心城市，有望率先走出低谷，但需以香港市場穩定為前提」。他建議內地借鑒香港經驗，核心城市可精准導入人才拉動住房需求，同時探索按揭貸款抵稅機制，優化3,000億美元規模的貸款政策，通過擴大規模、降低成本、延長期限等方式熨平市場周期。
不過，周以升亦指出，深圳等城市在借鑑香港做法時，對周邊城市會產生鏈式反應，需謹慎評估。
另一方面，周以升在論壇上提到，人的悲歡是相通的，房地產命運也是相通的，內地房地產制度長期受香港啓發，當前香港對內地在房地產方面仍有值得借鑑之處，例如解決土地使用權到期問題方面，香港已於2024年實施《政府租契續期條例》，為內地在續期條件、價格及流程方面提供重要經驗。此外，香港市區重建的4R策略，亦為內地城市更新策略提供可借鑑範本。至於大埔近期火災教訓引起大家重視，也呼應了十五五規劃中所提出要將城市更新放到國策中觀察。
籲港資擁抱內地C-REITs市場
在兩地金融融合領域，周以升大膽預言，香港和內地利率的倒掛或持續相當長時間，兩地利差使香港資產在內地融資成為可能，並提出創新建議：「香港開發商應將內地資產就地證券化，擁抱內地CRS市場」。他解釋，過去港資房企依賴境外融資，面臨利率高企、雙重徵税等問題，而內地不僅利率更低，C-REITs市場多呈溢價估值，與香港REITs的折價狀態形成鮮明對比，「這一轉型可顯著改善房企資金鏈，是長期不可逆的趨勢」。
他提到，內地不動產泡沫有限，收益率在5%至7%之間，證券化市場仍有不斷擴容增長的空間，同時中國REITs市場快速發展，C-REITs總市值已接近2,200億，私募REITs累計發行規模已達到214億元。
此外，他呼籲將香港REITs納入滬港通、深港通投資範圍，引導內地資金配置香港優質資產，「內地資金面臨資產荒，香港REITs高達8%的派息率具有強大吸引力，這一舉措可推動兩地商業不動產估值體系對接，同時為香港樓市帶來增量資金」。周以升又透露，高和資本計劃在港設立辦公室，把握兩地市場調整中的新機遇，未來將深度參與兩地不動產金融創新。相關文章：
