啟德一個新盤的開售反應，很大程度上反映樓市情況來得較預期更差，恐怕調整未完。
近年，二手市道一直較弱，從地產代理數字可見，主要大型屋苑平均方呎價已較年初低一成，甚至更多。之前有幸一手市場有承接，新盤銷售理想報道篇幅較多，營造樓市購買力強的氣氛或假象。啟德樓盤銷售所帶出的疑問是：一、被譽為市區靚項目，竟然承接力弱，難道是信號故障？二、連一手市場也無以為繼；三、啟德區內配套問題愈加浮現。一九九八年機場搬遷，拖了二十年左右，鴻圖大計主意多多，結果最後淪為市區地標，交通不便，既尷尬，亦反映社會規劃在在一般。
簡單從部分券商統計資料可見，啟德區住宅地地價成本，由六年前五千多元，到二○一九年左右升至萬八、萬九元一方呎，如果以利潤率一成半左右計，開售方呎價動輒要二萬五千元以上，但如果最後發現需求不足的話，個別項目最終回報率可能只得中單位數或更低水平。究竟是代表發展商集體錯判後市的個別事件，抑或是買地起樓走向低回報的揭序？
發展商及地產代理從來都是對後市樂觀，年年問樓市前景，年年都會答四個字：平穩向好。觀乎目前的宏觀環境，平穩向好可能已要變成低調向下。
剛性需求，供應缺乏一直是支撐樓價的最大護城牆。不認不認還須認的現實是，近年的移民潮額外增加了供應，亦額外扣減了需求，供應即使仍然缺乏，但已非如之前那麼的短缺。
美國持續加息，市場價格反映利率會升至百分之四點五，換言之仍有約兩厘左右加幅。香港在極不情願下，始終都要步入一個遲來的加息周期。
無奈，相對之前的加息周期，香港經濟已今非昔比，市場信心較之前弱，更大問題是失業率較高，令早前以呼吸Plan入市的一眾面對巨大風險。
