欠租與被欠租 有溝通互幫忙

加州提供高達32億元的租金援助,幫助租客、業主紓困。記者黃偉江攝

住屋權益人士9月29日在三藩市Embarcadero海旁舉行示威集會遊行。 資料圖片,記者李兆庭攝

安老自助處、華協中心攜手,在工作站協助租客及小業主申請租金援助。記者黃偉江攝

文/圖:記者黃偉江

聯邦政府因應新冠疫情影響而發放的失業援助金(PUA)已於9月4日停止,為避免受疫情影響失去支付租金能力的租客淪為無家可歸者而實施的停止逼遷法,亦於9月30日屆滿,意味著業主可依法驅逐未能按要求繳交租金的租客,加劇欠租租客的擔憂。

在暫停逼遷令屆滿前夕,9月29日,三藩市住屋權益委員會( Housing Rights Committee of San Francisco) 組織在三藩市Embarcadero海旁舉行示威集會,呼籲州長紐森馬上延長暫停逼遷令,停止驅逐大危機。參與者高舉「停止逼遷」、「保持家庭完整無缺」、「紐森延長禁令」等標牌。委員會組織總監、集會發言人扎迪奧(Maria Zamudio)表示,現在全州共有74萬人面臨租金債務和逼遷危機。宣布角逐州眾議員議席的三藩市第六區市參事楊馳馬也到場支持,並與競爭對手、現任三藩市地檢官博徹思幕僚長的坎帕斯(David Campos)一同表示,與租客在同一陣線,全力阻止地產商和房東為私利驅逐無辜市民、造成更多市民流離失所。

今年4月以來,加州政府先後投入總共52億元,實施新冠疫情租金援助計劃。加州住房與社區發展局局長貝拉斯克斯(Gustavo Velasquez)指出:「我們繼續為陷入困境的租客提供租金援助,直到加州新冠租金援助項目(California COVID-19 Rent Relief Program)款項用完為止。」

至今該計劃仍剩下40億元。儘管州和地方政府最近開始簡化申請流程,但進展緩慢。自3月以來,加州已向房東和租戶支付近6億元,總批核金額12億元。灣區方面,州府支付給聖他克拉縣4060萬元、康特拉科斯特縣5200萬元、阿拉美達縣2130萬元、聖馬刁縣2850萬元,以及三藩市3120萬元。

加強宣傳申請案湧來

「社區組織的合作、華文媒體的參與,對於政策在華人社區的推動及落實至關重要。」安老自助處行政總監鍾月娟表示,有鑑於市內亞太裔申請租金援助計劃人數嚴重偏低,與族裔的人口比例嚴重失衡,華協中心及安老自助處攜手合作,得到《星島日報》、星島中文電台、星電視等華文媒體的大力支持,各組織持續在列治文區、日落區、華埠等進行外展、諮詢、個案輔導、現場協助申報後,9月中旬到9月27日,亞太裔租客申請者大幅飆升。

華協中心高級分析師藤岡源(Gen Fujioka)9月30日通報最新統計數字:參加亞太裔申請三藩市及加州租金援助計劃的個案,截至5月10日為328件;到9月7日安老自助處與華協中心聯合舉行記者會呼籲有需要的租客盡快申請後,申請個案累計為687件;9月21日為1068件,9月27日為1480件。

「在過去三周內已接到七百多通電話諮詢,安老自助處及華協中心聯手舉辦的工作坊,協助210戶家庭提交了申請。」藤岡源說,「據統計,我們援助的家庭中有60%在過去兩個月中被切斷或減少了失業保險。在我們看到的所有案例中,亞裔家庭在這場疫症大流行中經歷持續的經濟困難,迫切需要租金援助。」

藤岡源提醒租戶要知道的事實:「即使無法支付10月份的租金,只要租客有資格獲得援助並完成加州租金申請,他們就不會被驅逐。房東將被要求等待國家計劃提供租金減免。」

華協中心房屋輔導主任雷冬燕介紹三個申報流程:1. 填寫加州新冠病毒租房援助申請表,租客或房東皆可申請,建議雙方一同進行申請,回答所有問題並上傳所需附件。2. 房東將收到通知,提交申請後,州政府將通知房東其租客已進行申請。如果房東已先行申請的話,則租客會收到通知。如果房東同意參與加州新冠病毒租房援助計劃,將有助於加快發放援助金。3. 個案專員將為申請人提供協助,有個案經理專門處理申請,該專員將與申請人聯繫以確保完成申請。

申請資格:符合收入條件,且受到新冠疫情影響而有逾期未付租金和公用事業帳單費用的加州居民可以申請。移民身分不會作為考量,申請者也不會被要求出示公民身分。房東無權查看租客的申請,只會在租客提交申請援助後收到通知。

租客業主各有苦水

祖籍上海的何菊銘與太太租住450 Folsom St公寓一睡房單位,月租1030元。兩年前,65歲的何先生開始領取社安補助金(SSI),去年疫情發生後,太太失業領取失業金,何先生的社安金被減到了一百多元。9月4日後,何太太失去聯邦政府的失業援助金(PUA),雖然社安金恢復到950元,但是,要支付千多元的租金依然入不敷出。

何先生說,在安老、華協的幫助下,他成功申請到了租金援助,暫時緩解了燃眉之急。他感謝政府和社區機構關注弱勢群體,但這不是長久之計,隨著疫情得到管控,他的太太已經開始重新尋找新的工作。

合租日落區姻親單位的陳氏姐妹靠社安金及糧食券生活,同住的子女也在疫情期間失業,她倆擔心租金援助會影響到社安金及醫療白卡等福利,遲遲不敢申請。後來,看到《星島日報》的報道後,懷著忐忑的心情來到華協中心,才知道租金援助不會影響到申請福利,還能100%支付疫情以來的所有欠租。

小業主許女士在列治文區安老成龍中心哭訴,十多年來含辛茹苦貸款供房,卻被租客以疫情為藉口,拖欠租金等費用超過一年多,但她的房貸、地稅、保險、物業管理費等卻一樣都不能減免。她是單親母親,需要供一對正在讀大學的子女學業生活,她工作的餐館也因為疫情關閉了,若租客再不交租金,擔心房屋會被銀行收走。她曾多次哀求租客去申請租金援助,沒想到對方竟然提出要從租金援助收入中與她六四分賬,否則不予理會,為此她找到安老、華協求助。

小商業也獲援助

疫情以來,三藩市的商業拖欠租金估計高達6億元。為了保護受疫情衝擊的小商業受9月30日期滿的逼遷禁令影響,9月24日,11名市參事會全票通過撥款2500萬元,設立商業租金援助基金的計劃,估計可幫助約1000個受疫情影響而欠租的小商戶。

雖然三藩市在疫情下通過共享空間計劃,幫助餐館在戶外營業度過難關,但依然有很多餐館不具備共享空間的條件,顧客也擔心Delta變種病毒而很少到室內用餐,生意難以恢復,結果,欠租日積月累。華埠的三和餐館欠租5萬多元,負責人李德志向記者訴說,雖然全店上下拼盡全力,也只能勉強支付一半的租金。

商業租金援助基金提案人、市參事安世輝表示,只要業主同意延長3年租約、減少部分欠租,獲得申請的業主可得到2.5萬至3.5萬元金額,支付租金。

華埠街坊會主席李兆祥屬下有不少出租的住宅物業和商鋪。他說,租客大都已獲悉申請租金援助的渠道與方法,也知道不會影響既有的福利,但是有很多商鋪東主卻不知道如何申請商業租金援助,他希望市長布里德早日簽署商業租金援助基金法案,幫助小商業、業主解決當下的困擾。

十月後非立即可遭遷

今年9月30日之前,如果租戶向房東提供簽署財務困境聲明,法律將保護受COVID-19相關財務影響的租戶免於因未支付租金而被驅逐。10月1日開始,法律要求任何房東想要驅逐未支付租金的租戶,在提起驅逐訴訟之前,必須首先申請租金援助。

租客可能有其他適用的驅逐保護措施。若收到房東的驅逐通知,租客應盡快與律師交談,了解哪些規則適用於自己的情況。租金援助適用於經濟困難且無法支付部分或全部租金的合格租戶。加州的新冠病毒租金減免計劃,向符合條件的租戶和房東支付100%的租戶逾期租金和水電費,最早可追溯到2020年4月1日。通過租金減免計劃支付逾期租金,可以保護租客免受驅逐和追債訴訟。該計劃暫無截止日期,但撥款有限,如果租戶知道他們可能難以支付過去或未來的租金和水電費,鼓勵他們盡快申請。

若在經濟上受到疫情影響的租客收到房東「支付或停約」通知,包括「與 COVID-19相關的財務困境聲明」,應在15個工作日內簽署聲明交還房東,以加強自我保護。在收到申請租賃援助後應通知房東,有助租客處理驅逐和租賃債務追討訴訟。

11月1日起,租客可能會因拖欠的任何未付租金被房東起訴。房東在沒有說明理由的情況下向租客發出30或60天的驅逐通知是違法的。若需要可負擔或免費的法律援助,請登錄:www.lawhelpca.org獲取更多資源。加州新冠病毒租金援助計劃線上申請及詳細資料,請登錄網站:https://housing.ca.gov/,或致電:833-430-2122。

房東保護與抵押寬容

疫情以來,許多房東收入遭受損失,包括因為租戶無法支付全部或部分租金,並且可能本身因失業、工作時間減少或不得不請假照顧家人而失去全部或部分收入。根據州議會AB 832法案修訂和添加的COVID-19租戶救濟法案和COVID-19 租賃住房恢復法案規定,今年10月1日開始,若租客未能支付自2020年3月1日起到期的租金,房東要先通過州或地方政府的租金援助計劃申請經濟援助,否則,法院將無法對非法驅逐行動作出判決。租金援助申報手續簡便,並有多語言服務,符合條件的房東和租客將獲得疫情以來所有未付租金的100%。

抵押寬容(Mortgage Forbearance)保護適用於擁有不多於四處房產的業主,無論這些房產是否為業主自用,以及因疫情難以支付抵押貸款的人。

業主應聯繫他們的抵押貸款服務機構,申請付款減免。如果有聯邦政府支持的抵押貸款(如:房利美、房地美、聯邦住房管理局或退伍軍人管理局擁有或擔保),可根據聯邦CARES法案(冠狀病毒援助、救濟和經濟安全)請求寬限,以幫助房東避免拖欠抵押貸款。

若是非聯邦支持的抵押貸款,房東也可以聯繫服務商,要求提供寬限期以及其他可能提供的選擇。若遭拒絕,服務商須提供詳細說明,解釋拒絕寬限請求的原因,並說明拒絕的確切原因。若服務商指出請求中缺少資訊或錯誤,業主有21天時間來更新和更正這些問題。

在銀行提交抵押貸款違約通知之前,額外的房主保護和貸方要求包括:房東可以對30天聯繫或寬容拒絕通知提出異議。(30天聯繫是指貸方在聯繫借款人尋求付款後必須等待的至少30天,然後才能提交違約通知);要求貸方在記錄違約通知時提交寬容拒絕通知以及要求的借款人聯繫聲明;若房主的貸方因違法而對其造成傷害,房主有權提起訴訟。低收費或免費法律援助網站: www.lawhelpca.org,或https://housing.ca.gov/resources/tenant.html,以獲取更多資源。如何避免拖欠按揭付款導致貸款機構收屋?請登錄網站https://housing.ca.gov/homeowners/mortgage_relief_foreclosure_resources.html。

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